Trh s realitami

Další důležitou událostí, která ovlivnila ceny nemovitostí je finanční krize, která zasáhla Českou republiku v druhé polovině loňského roku. Ceny nemovitostí opět začaly stagnovat a v některých oblastech České republiky i klesat. Dopadem finanční krize začaly zpřísňovat i banky při žádostech o hypotéky, takže i tento krok velmi ovlivnil realitní trh. Některé developerské společnosti zkrachovaly, jiné jsou na pokraji krachu. Dokonce některé společnosti začaly nabízet při koupi jejich nemovitosti různé dárky navíc, např. nový automobil či jiné služby. Snaží se co nejvíce motivovat potencionální kupce, aby to byli právě oni, u kterých si svoje bydlení pořídí. Svoje místo na trhu si neudrželi ani menší realitní kanceláře, kterých bylo na českém trhu velké množství. Dokonce i některé velké realitní kanceláře pocítily finanční krizi na vlastní kůži, takže nabízejí různé bonusy jako např. odhady nemovitostí apod. zdarma. To aby se na oslabeném realitním trhu něčím odlišily a zviditelnily.

Na dopad finanční krize a jaký bude její následek, mají odborníci na nemovitosti různý názor. Ale ve většině se shodují, že ceny na realitním trhu pomocí finanční krize stagnují, což se v takové míře stalo naposledy v 90. letech a v některých případech dokonce i klesají. Otázkou však zůstává, jestli ceny realit klesly dostatečně natolik, že lidé zase začnou do nemovitostí investovat své peníze v takové míře, jako to bylo na začátku loňského roku.

V době, kdy je pro každého člověka důležitost vlastního bydlení jedním z nejnáročnějších rozhodování, které musí v životě řešit, je velmi důležité se správně při výběru nemovitosti rozhodnout. V oblasti realit jsem pracovala dva roky jako realitní makléřka a proto se v této práci zaměřuji na nynější situaci na trhu s nemovitostmi a na jejich financování.

Cílem mé diplomové práce bylo zjistit aktuální situaci na středočeském trhu s nemovitostmi. Bohužel v době, kdy jsem svojí diplomovou práci psala, postihla Českou republiku, jak jsem již zmiňovala finanční krize. Ta samozřejmě pronikla i do trhu s realitami, takže jsem se zaměřila ve své práci i na všemi obávanou finanční krizi.

Dalším bodem, kterým jsem se ve své diplomové práci zabývala, byl průzkum veřejného mínění o nemovitostech a jejich financování pomocí kvantitativního výzkumu. Zde jsem použila dotazování formou dotazníků, kde jsem uvedla konkrétní otázky na nemovitosti. Dále jsem zde použila jako jednu z hlavních otázek finanční krizi, která ovlivnila momentální situaci na trhu s nemovitostmi. Při tomto výzkumu jsme použili tzv. Omnibusové dotazování, které se vždy zaměřuje na konkrétní regiony. V mém případě jsem se zaměřila na středočeský region. Do středočeského regionu jsem odeslala tazatelům celkem 130 dotazníků. Kvóty byly rozdělené rovnoměrně podle počtu obyvatel ve městech a obcích, věkové kategorie od 18 do 64 let, pohlaví, vzdělání a zaměstnání. Z terénu se vrátilo zpět celkem 100 dotazníků. Získaná data byla zpracována statistickou analýzou za použití profesionálního software. Moje diplomová práce prezentuje výsledky šetření graficky s případnými komentáři. Výzkum splňuje veškeré standardy Simar a Esomar.

Moje diplomová práce je rozdělena do dvou částí. Jedna z nich popisuje teoretickou část a druhá na praktickou část.

Teoretická část se zabývá obecnými otázkami z oblasti vývoje realitního trhu a popisem cenových map a především na oblast financování bydlení v České republice. V oblasti financování bydlení jsem se zaměřila jak historii financování tak i jaký typ financování je pro každého nejvýhodnější. Zde jsem uvedla konkrétní příklady a teorii o hypotečních úvěrech z publikace: Financování bydlení od Vichnarové L. a Novákové J., která mi velmi pomohla při vypracováním této části. Dále jsem se zde zaměřila na ceny nemovitostí a jak do nemovitostí investovat. Zde jsem použila jako literární podklad publikaci od Lux M. a Sunega P.: Jak dobře investovat do bydlení.

Jak jsem již zmiňovala, tak finanční krize velmi ovlivnila trh s nemovitostmi, proto se některé číselné údaje v diplomové práci mohou nyní lišit.

Teoretická část

1 Sektory bydlení

1.1 Veřejný nájemní sektor

Vlastníkem tohoto bytového fondu jsou až na výjimky obce. Obce, (jakožto vlastníci a provozovatelé veřejného nájemního sektoru) ve své funkci spojují dvě role:

1.roli vlastníka bytového fondu

2.roli subjektu, který hájí veřejný zájem a plní sociální úkoly

Ve veřejném sektoru je nejčastěji uplatňováno nákladové nájemné, popř. nájemné, jehož výše je odvozena od příjmů nájemců a nedosahuje nákladové úrovně. Relativně nízké nájemné vytváří nadměrnou poptávku po tomto typu bydlení, která však nemůže být uspokojena. V tomto sektoru jsou obvykle uplatňovány nájemní smlouvy na dobu neurčitou a práva nájemců jsou velmi rozsáhlá, mnohdy je zde využívána participace nájemců při správě bytového fondu. Obce nejsou často příliš ochotné pronajímat své byty problematickým nájemcům. Vhodným řešením tohoto problému může být uplatnění "allocation right", což je právo obce umístit potřebné a mnohdy problematické nájemce v bytovém fondu vlastněném např. neziskovou organizací či dokonce soukromým subjektem.

K problémům, s nimiž se veřejný nájemní sektor potýká, patří neadekvátní obsazení tohoto bytového fondu. Jedná se o situaci, kdy v tomto sektoru bydlí nájemci, kteří se v oblasti bydlení obejdou bez pomoci státu, tj. např. ti, kterým vzrostly příjmy nad strop, který je pro vstup do tohoto sektoru stanoven. Řešením je buď uplatnění nějakých doplňkových plateb, nebo ukončení nájemní smlouvy a obsazení bytu novým nájemcem z cílové skupiny.

1.2 Neziskový nájemní sektor

Tento sektor již delší dobu prochází problematickou etapou vývoje. Do této skupiny je zařazené též družstevní bydlení, kterého se dané problémy netýkají především díky principům spoluúčasti.

Problémy neziskového bydlení mají kořeny ve 2. polovině 70. let, v období, kdy začalo v oblasti bydlení docházet k posilování tržních principů, na které nebyl tento sektor vůbec připraven. Budoucnost toto typu bydlení je těžko odhadnutelná. Je tomu tak především z důvodu, že jeho podoba je velmi specifická a dochází zde k výrazným odlišnostem v jednotlivých státech. Je ale pravděpodobné, že budoucnost sektoru závisí především na efektivitě spravování.

1.3 Soukromý nájemní sektor

Značně nejistá situace je v soukromém nájemním sektoru, který za sebou až na výjimky má, především v důsledku dlouhotrvající přísné regulace nájemného, desetiletí úpadku. Dosavadní pozorování naznačují, že úsilí o revitalizaci nájemního sektoru, projevující se na počátku 90. let v mnoha zemích pod vlivem celkové ekonomické situace, v souladu s posilováním tržních principů v oblasti bydlení a v reakci na problémy jiných sektorů bydlení, nepřináší očekávané výsledky. Ukazuje se totiž, že soukromé nájemní bydlení, které se mělo stát alternativou k problematickému sociálnímu sektoru a mělo umožnit širší využití soukromých finančních zdrojů v oblasti bydlení, potřebuje ke své obnově nejen deregulaci nájemného, ale také subvence, které by do této oblasti podnikání přilákaly investory.

1.4 Družstevní sektor

Navzdory názorům, které se dodnes občas objevují, nemají družstva jakožto způsob vlastnictví téměř nic společného s reálným socialismem z doby po roce 1948. Jejich tradice je mnohem starší (viz. Následující kapitola).

1.4.1 Historie družstev

První české družstvo bylo založeno roku 1847 tedy jen krátce poté, kdy v anglickém Rochdalu evidujeme založení vůbec prvního družstva v Evropě. Složitá historie i současnost českého družstevního hnutí ukázaly, že navzdory ne vždy příznivému politickému stavu a společenskému dění v zemi, družstevní organizace přežily. To proto, že jejich prvořadým cílem bylo vždy svépomocí a ve vzájemné součinnosti sloužit svým členům a zároveň přispívat ke zlepšování ekonomických a sociálních podmínek života společnosti.

1.4.2 Současnost družstev

V současné době má český družstevní sektor čtyři základní pilíře, kterými jsou družstva výrobní, spotřební, bytová a zemědělská. Každý ze sektorů se samozřejmě potýká se svými specifickými problémy a při analýze hlavních potřeb družstevního hnutí je třeba vycházet z této sektorové rozmanitosti, což se následně promítá i do rozmanitosti potřeb celého hnutí. Přesto jsou některé potřeby společné všem stávajícím družstevním sektorům, mezi nimi na prvním místě potřeba umožnit další rozvoj celého družstevního sektoru a sociální ekonomiky. Družstevní Asociace České republiky je partnerem mezinárodních vládních (třeba OSN, MOP) i nevládních organizací.

Postoje současné české vlády vůči družstevnímu sektoru nejsou příliš příznivé a jemu nakloněné. Přitom při zkoumání situace v řadě zemí Evropské unie můžeme zjistit, že tamní státní administrativy se k družstevnictví nestaví záporně, v některých zemích, například ve Francii, existují na vládní úrovni struktury, které jsou v této problematice kompetentní a družstevnictví je zde vnímáno jako jeden z významných sociálních a hospodářských nástrojů při řešení řady problémů.

1.5 Vlastnický sektor

Podíl vlastnického bydlení ve většině vyspělých evropských zemí od konce 2. světové války trvale stoupal. Tento trend je dán především ekonomickým rozvojem a růstem životní úrovně obyvatelstva. Mnozí lidé si neuvědomují, že je tato forma bydlení výhodná i z hlediska státu, protože přesouvá péči o bydlení na vlastníka.

Pořízení vlastnického bydlení se ve většině evropských států stává méně dostupné než v minulosti. Základním důvodem je především liberalizace finančních trhů a deregulace hypotečního bankovnictví, které není ochotno akceptovat vysoká rizika jako dříve. Ke snížení dostupnosti dále přispívá trvalý nárůst cen bydlení, hlavně nové výstavby, a také určité nejistoty, spojené např. s vysokou mírou nezaměstnanosti. Vlastnické bydlení se tak stává reálnou variantou především pro dobře situované domácnosti.

1.7 Důležitost bydlení

Bydlení, jeho kvalita a dostupnost tvoří jednu ze základních lidských potřeb. Vláda ČR stejně jako ostatní vlády vyspělého světa si je vědoma důležitosti řešení otázky bydlení. Aktivní přístup státu je předpokladem pro zajištění uspokojivé úrovně bydlení pro všechny skupiny obyvatel.

Bydlení má vedle ekonomických aspektů, především významné aspekty sociální. Základem sociálních aspektů bydlení jsou tyto skutečnosti:

lbydlení je základní lidskou potřebou a samo o sobě slouží k saturování dalších potřeb

lbydlení je důležitým prvkem, určujícím životní úroveň lidí

1.8 Bytový fond

Bytový fond se skládá z bytů trvale nebo občas obydlených, z bytů, které jsou z různých důvodů neobydleny. V ČR je podle odhadů 4 369 239 bytů a z toho trvale neobydlených 540 327 bytů.

1.8.1 Struktura bytového fondu

Charakteristiky bydlení

1.bydlení a výdaje na jeho pořízení a provoz významně ovlivňují životní úroveň domácností a naopak

2.výdaje na bydlení mají trvalou růstovou tendenci jako důsledek všeobecného zvyšování standardu bydlení

3.významnou interakci lze sledovat mezi bydlením a ekonomickým rozvojem, kdy bytový fond, jeho regenerace i reprodukce se výrazně podílí na národním bohatství společnosti. V sektoru výstavby, provozu a údržby vytváří četná pracovní místa. Podílí se na kapacitě stavební výroby a na celkových investicích. Zajištění potřeby bydlení e vyznačuje vysokou nákladností:

4.motivuje k úsporám

5.ovlivňuje tvorbu a akumulaci kapitálu ve společnosti

6.všichni občané si nemohou potřebu bydlení zajistit ze svých soukromých zdrojů - určitá část domácností je v zajištění bydlení závislá na aktivitách státu.

1.8.2 Bytová politika státu

Byt a bydlení jsou pro rozvoj občana nezastupitelnou hodnotou, kterou nelze přenechat jen živelnému působení trhu. Zabezpečení bydlení je zájmem veřejným i soukromým. Trh s byty musí být proto trhem státem usměrňovaným. Politika bydlení bude vycházet z povinnosti státu učinit vše pro zabezpečení dostupného a přijatelného bydlení pro všechny občany.

Bytová politika je systém poptávkově orientovaných podpor, nabídkově orientovaných iniciativ a přímých zásahů státu na bytovém trhu, které jsou nutné k optimální alokaci bytů jako statku, jež je specifický svou:

1.komplexností

2.pevným umístěním v prostoru

3.relativně vysokými náklady na jeho pořízení

4.mimořádně dlouhou dobou životnosti

5.potřebou tohoto statku k realizaci osob a rodin v moderní společnosti

1.8.3 Cíle bytové politiky

Základní cíl

Vytvoření situace, kdy si každá domácnost bude moci nalézt odpovídající bydlení z hlediska kvality, ceny a prostoru.
Předpokladem dosažení tohoto cíle je zvýšení dosud nedostatečného objemu finančních prostředků plynoucích do oblasti bydlení, tj. hlavně do péče o stávající bytový fond i do nové výstavby.
Dalším předpokladem je rozvoj adekvátních ekonomických, právních a jiných nástrojů.
Cílem bytové politiky je tedy zvýšení celkové dostupnosti a především finanční dostupnosti bydlení pro obyvatelstvo.

Nové záměry bytové politiky

lPodpora pořízení nejen nově stavěného, ale i staršího bydlení.

lOrientace na výraznější podporu vybraných skupin obyvatelstva, které jsou znevýhodněny v přístupu k adekvátnímu bydlení.

1.8.4 Dosavadní vývoj v oblasti bydlení

V období po druhé světové válce do roku 1989 byla bytová politika realizována v prostředí centralisticky řízeného státu, její úloha byla zúžena především na novou výstavbu, v niž se investorsky angažoval stát. Nová výstavba sestávala ze státní bytové výstavby a z podpory družstevní bytové výstavby. Podporována byla i individuální výstavba rodinných domků. Paternalistický přístup státu dal, vzniknou deformovanému pohledu na bydlení a nevytvářel v obyvatelstvu motivaci k zajištění vlastního bydlení. Tehdy uplatňovaný administrativně přídělový systém bydlení se v průběhu vývoje ukázal jako ekonomicky neudržitelný.

V souvislosti se systémovými změnami v ekonomice mělo celé období od roku 1990 do současnosti transformační charakter. Zásadní systémové změny, zaměřené na odstraňování administrativně přídělového bytového systému a položení základů systému tržně orientovaného proběhly především v letech 1991 - 1993. Toto období včetně několika následujících let, však bylo poznamenáno neoliberálním přístupem a celkově zúženým pohledem v oblasti bydlení, který způsobil, že odstranění prvků administrativně přídělového bytového systému nebylo včas následováno vytvářením nových podpůrných opatření zajišťujících dostupnost bydlení všem sociálním vrstvám.

Neoliberální přístup nacházel svůj výraz zvláště zpočátku v privatizaci bytového fondu. Prvním krokem byl převod dosud státního bytového fondu do vlastnictví obcí. Obcím nebyly současně vytvořeny příslušné předpoklady potřebné k jeho správě, údržbě a opravám. To ve svém důsledku vedlo obce ke snaze bytový fond zprivatizovat. Nástrojem privatizace se staly především obecní vyhlášky, umožňující prodávat celé domy do vlastnictví právnických osob, nejčastěji družstev, tvořených nájemníky. Privatizační tendence dále posílil zákon „o vlastnictví bytů" (č. 72/1994 Sb.), který umožnil převod jednotlivých bytů do vlastnictví občanů.

Snaha o privatizaci co největší části bytového fondu se odrazila také v téměř úplné likvidaci sektoru

podnikových bytů, které tvořily již od dob meziválečného Československa důležitou část nabídky bytů. Celková nekoncepčnost v přístupu k oblasti bydlení se dále odrazila především ve výrazném poklesu nově postavených bytů a v deformaci skladby plateb za bydlení - výrazně k tomu přispěla nekoordinovaná objektivizace cen, v průběhu níž byly upřednostněny ceny služeb a energií před uvolňováním čistého nájemného.

Závažný koncepční dokument po roce 1990 nazvaný „Záměry a opatření vlády v oblasti bydlení" byl přijat vládou 12.3.1997 a poté schválen poslaneckou sněmovnou Parlamentu. Na základě uvedeného dokumentu došlo k postupnému rozšíření nástrojů podporujících a usměrňujících oblast bydlení obvyklých v evropských zemích.

1.8.5 Rámcová charakteristika současné situace v oblasti bydlení

Skladba bytového fondu po změnách vlastnických vztahů, které proběhly v rámci procesu restituce a privatizace, odpovídá poměrům v jiných evropských zemích.

Úroveň bydlení je nižší než v evropských zemích, avšak zhruba odpovídá ekonomické výkonnosti ČR. Velkým problémem je však zanedbanost bytového fondu, způsobená dlouholetým odkapitalizováním.

Dosud přijatá podpůrná opatření nejsou dostatečně provázána a přesně zacílená, takže nejsou plně efektivní. Jejich účinnost je omezena také celkovou ekonomickou a sociální situací, která má v některých případech stále transformační rysy. V důsledku toho celý systém dosud nefunguje způsobem srovnatelným se situací ve vyspělých zemích.

Trh s byty je strukturálně a prostorově diferencovaný. Situace v oblasti bydlení je územně značně diferencovaná, existují zde velké regionální rozdíly. Dosavadní opatření mají spíše plošný charakter.

Situace v oblasti bydlení je ovlivňována mnoha vnějšími faktory. K nejvýznamnějším patří prostorová alokace podnikání a situace na trhu práce, které způsobují lokální nesoulad mezi možností získat bydlení a možností nalézt pracovní uplatnění. Ve velkých městech s dostatečnou nabídkou pracovních příležitostí je důsledkem značný převis poptávky po bydlení jevící se jako stav bytové nouze se všemi průvodními znaky, naopak v regionech a sídlech s vysokou mírou nezaměstnanosti je k dispozici bytový fond, o který nemají občané zájem. Nesoulad nabídky pracovních příležitostí a disponibilního bytového fondu je dále prohlubován omezenou dopravní dostupností především venkovských sídel.

1.8.6 Situace v sektorech bydlení

1.Družstevní sektor, tvoří cca 19% bytového fondu, takže jeho význam je značný. Situace je z hlediska uživatelů celkem uspokojivá. Změny v oblasti družstevního bydlení a s nimi spojené problémy, jsou dány neuváženými legislativními zásahy z počátku 90. let a tím vyvolaným nedokončeným privatizačním procesem. Bytová výstavba v tomto sektoru stagnuje, stát ji nepodporuje.

2.Soukromý nájemní sektor, je relativně malý (viz graf č. 1) a potýká se značnými problémy odvíjejícími se od zanedbanosti bytového fondu, regulace nájemného, které je zde většina bytů podřízena, a od neuspokojivých vztahů mezi nájemci a pronajímateli.

3.Sektor obecních bytů, (viz graf č. 1) se na trhu s byty a potýká se s obdobnými problémy jako soukromý nájemní sektor. Nová výstavba však zde, díky státním dotacím, probíhá. Podoba a funkce komunálního bydlení není, v důsledku rozdílného přístupu jednotlivých obcí a dosud probíhající deregulace nájemného, zcela vykrystalizovaná.

4.Vlastnický sektor, je tvořen zejména rodinnými domky. Rozšiřuje se však o byty ve vlastnictví jak v důsledku privatizace, tak vlivem nové výstavby.

1.8.7 Efektivní bytová politika

Jako efektivní celek vzájemně propojených opatření různých institucí, mechanismů musí vytvořit zásadní podmínky pro fungování bytového trhu a stanovit pravidla podpory poptávky a nabídky pro bydlení, která by měla být zaměřena zejména na ovlivňování výstavby a údržby bytového fondu, nájemní politika, nájemní vztahy a sociální cíle v oblasti bydlení.

Jádrem takové politiky je trh s byty, který je doplněn optimem státních podpor s takovým rozsahem, který nákladnou potřebu bydlení učiní dostupnou i pro nižší příjmové skupiny.

1.8.8 Funkce státu v bytové politice

V bytové politice angažuje a musí angažovat vedle tržních subjektů i řada dalších, jako je stát, obce, neziskové organizace, družstva, zájmová sdružení, ale i charity apod.

1.8.9 Bytové systémy

Liberální bytový systém

lupřednostňuje zásluhovost - ze strany občanů přijetí vysoké míry odpovědnosti za zajištění potřeby bydlení

lhlavní prioritou je osobní soběstačnost, formální svoboda, rovné podmínky a šance, zejména pokud jde o přístup k pracovním příležitostem, jako předpokladu rozvoje jedince a společnosti

lkaždá domácnost si zabezpečuje potřebu bydlení prostřednictvím trhu, podle svých finančních možností

lreálným rizikem tohoto systému je vysoká míra nerovností v přístupu k bydlení

Korporativní bytový systém

lje postaven na myšlence solidarity a subsidiarity

lhlavním předpokladem je spolupráce a součinnost jedinců v rámci řady navzájem integrovaných skupin, organizací, komunit i státu

lv tomto případě jsou tržní podmínky určitým způsobem korigovány ve svém dopadu na finanční náročnost bydlení

lsystém využívá jak soukromých zdrojů, tak i různých dotací a podpor založených jak na solidaritě státu, tak i solidaritě nižších společenství - obcí, družstev, a zdůrazňuje zejména činnost nestátních neziskových organizací

lsmyslem je využít jako základu pro zajištění potřeby bydlení soukromých prostředků jednotlivých zájemců a usnadnit jim přístup k bydlení v případech, či životních obdobích, kdy nejsou schopni svými příjmy čelit finanční náročnosti potřeby bydlení

lsystém předpokládá stanovení možných způsobů i jasných podmínek, z nichž je zvýhodněné bydlení poskytováno

Univerzalistický bytový systém

lje založen na celospolečenské solidaritě a na zajišťování potřeby bydlení v převážné míře z veřejných zdrojů

lstát masivně vstupuje do sféry bydlení, zabezpečuje nejen výstavbu levných bytů, ale nese i část nákladů spojených s jejich provozem a údržbou

lupřednostňuje hledisko rovnosti a chápe bydlení jako veřejnou sociální službu

lveřejné zdroje na bydlení chápe jako součást investic do lidského kapitálu, jejichž smyslem je napomoci vyrovnávat životní šance

lúskalí spočívají ve vysokých finančních nárocích na veřejné zdroje a v tom, že předpokládají i vysokou míru sociální tolerance ze strany daňových plátců

lzpravidla je možno potřebu bydlení uspokojit jen ve velmi nízkém standardu.

1.9 Historie bytové politiky

Na počátku 90. let byla bytová politika zcela nepřipravena na alternativu svého dalšího vývoje - komplikovaná nevyjasněnými kompetencemi ve sféře výkonné moci na centrální úrovni a dlouhým procesem hledání shody nad vytvořením nižších územně správních celků, čímž byl oslaben regionální aspekt v oblasti bydlení. Formování bytové politiky tak postupovalo velmi pomalu.

1.9.1 Fáze první

1.Byty ve vlastnictví státu byly restituovány či bezplatně převedeny obcím (obce sami rozhodovaly, které byty si ponechají trvale (pro realizaci sociální politiky) a které prodají jako celek nájemcům, družstvům, společnostem

2.Byl zrušen dosavadní přídělový systém hospodaření s byty. K 1. 7. 1992 byla provedena první deregulace nájemného. Nájemné ale bylo upraveno vyhláškou, která určovala výši nájemného u všech bytů, kdy byly pevné sazby za 1 čtvereční plochy bytu a za základní provozní zařízení bytu, které byly odstupňovány podle čtyř kategorií bez ohledu na velikost či lokalitu obce. V roce 1993 byla schválena vyhláška o nájemném s bytu a úhradě za plnění poskytovaná s plněním bytu, která s platností od 1. 1. 1994 změnila jednotnou výši nájemného a diferencovala jej podle velikosti obce.

3.V únoru 1993 byl schválen zákon o stavebním spoření se státní podporou

4.v souvislosti s nepříznivými sociálními dopady spojenými s vytvořením bytového trhu, byla zavedena peněžní dávka - příspěvek na hrubé nájemné. Příspěvek byl poskytován od ledna 1994 do konce roku 1995. Jednalo se o účelovou státní dávku, která měla umožnit příjmově slabším domácnostem částečně kompenzovat zvýšení základního nájemného a nárůst nákladů spojených s užíváním bytu. Za příjmově slabší domácnosti se považovaly ty domácnosti, jejichž čistý příjem nepřesahoval životní minimum o 30%. Doba poskytování byla omezena na 6 měsíců.

5.V roce 1994 byl schválen nový zákon - zákon o vlastnictví bytu a prodeji bytu do vlastnictví občanů

6.V dubnu 1995 přijaty novely zákonů, jež umožnily specializovaným bankám poskytovat hypotéční úvěry se stáním příspěvkem.

1.9.2 Fáze druhá (od roku 1995)

lPředpoklady pro rozvoj bydlení a uspokojování bytových potřeb občanů vytvářely na svém území též samosprávné města a obce a to zejména výběrem pozemků vhodných pro výstavbu, technickou přípravou území, podporováním nutné infrastruktury a tvorbou předpokladů pro racionální hospodaření a správu bytového fondu v obecním vlastnictví a také využíváním možností rozšiřovat a opravovat bytový fond prostřednictvím státních programů rozvoje bydlení.

lTrh bytů a bydlení vůbec byl dále regulován příjmovou, cenovou, finanční a sociální politikou státu

Stát podporu bydlení některých skupin obyvatelstva (např. invalidních občanů) uskutečňuje dotacemi na výstavbu případně rekonstrukci bytů

lStát by se tak měl podílet na úhradě větších nákladů vznikajících při bezbariérových úpravách či při modernizaci bytů pro tělesně postižené občany a na výstavbě bytů pro důchodce a bytových domů s pečovatelskou službou.

lVytvoření programu podpory výstavby nájemních bytů a technické infrastruktury

od roku 1996 je domácnostem poskytován příspěvek na bydlení

1.10 Nástroje bytové politiky

1.Nabídková strategie a její nástroje

lprogramy podporující výstavbu bytů určených nízko a středně příjmový skupinám

lpodpora soukromých investoru ziskového i neziskového typu

2. Poptávkové strategie a její nástroje

lindividuální subvence poskytované domácnostem po zjištění jejich sociální potřebnosti (účelem je snížit výdaje domácností na bydlení a udržet je tak na rozumné úrovni - tzn. příspěvky na bydlení)

lpodpora stavebního spoření

lúroková podpora dlouhodobých hypotéčních úvěrů

1.11 Programy státní podpory bydlení v ČR

1.Podpora výstavby nájemních bytů a technické infrastruktury

lprogram vznikl v roce 1995 se záměrem podpořit obce v plnění jejich povinnosti napomáhat řešení naléhavých bytových problémů svého obyvatelstva formou zvýšení nabídky relativně dostupných nájemních bytů

lstanovený limit státní podpory činil max. 320 000 Kč na byt pro výstavbu nájemních bytů a 50 000 Kč na budoucí byt pro výstavbu technické infrastruktury

lv roce 1996 program modifikován - možnost vstupu soukromého investora, rozšířeno o možnost rekonstruovat starý dům

lv roce 1997 podpora zahrnovala novostavby, půdní vestavby, nástavby a rekonstrukce nebytových prostor

lv roce 2001 ministerstvo pro místní rozvoj nově nevyhlásilo program s tím, že byly dofinancovány stavby již zahájené v rámci tohoto programu

lv rámci tohoto programu se postavilo asi 30 000 bytů

2. podpora výstavby domů s pečovatelskou službou

lpočet bytů v rámci tohoto programu postavených od roku 1991 lze odhadnout na 16 000

ltato forma podpory byla uplatňována již od roku 1991 prostřednictvím ministerstva financí a od roku 1998 ministerstva pro místní rozvoj

lzáměrem byla podpora výstavby domů se zvláštním režimem, cílovou skupinou byli důchodci a zdravotně postižení

ljednalo se o výstavbu malometrážních bytů (do 50 metru čtverečních), výše dotace činila 750 000 Kč na bytovou jednotku

ltyto domy musí být využívány nejméně po dobu 20 let k bydlení osob se sníženou soběstačností

lod roku 2000 je program financován také z prostředků státního fondu rozvoje bydlení

lprogram nepřímo přispívá k uvolnění stávajícího bytového fondu pro mladé rodiny

VALENTOVÁ B. A KOHOUT J. Bydlení a bytová politika v EU. Odbor koncepce bytové politiky MMR ČR ( online ). Praha 1997. Dostupný z http://old.mmr.cz/bytova-politika-statistika-odborne-texty-analyzy

VALENTOVÁ B. Bytové politiky v zemích Evropské unie - Christian Donner - stručný výtah z první části studie ( online ). Praha 1998. Dostupný z http://old.mmr.cz/bytove-politiky-v-zemich-evropske-unie-christian-donner-strucny-vytah-z-prvni-casti-studie

SVOBODA J. Je družstevnictví přežitek? ( online ). Publikováno online 21.12.2007. Dostupný z http://www.literarky.cz/index_o.php?p=clanek&id=4717

FIALA J. Vlastnictví a nájem bytů. 3. aktualiz. a přeprac. vyd. podle stavu k 1.12.2004. Praha: Linde, 2005. 315 s.

SVOBODA J. Je družstevnictví přežitek? ( online ). Publikováno online 21.12.2007. Dostupný z http://www.literarky.cz/index_o.php?p=clanek&id=4717

Portál pro sociální oblast města Prahy ( online ). Další služby v sociální oblasti. Dostupný z http://socialnipece.praha.eu/jnp/cz/dalsi_sluzby/index.html

Věstník ministerstva pro místní rozvoj (online). Bytová politika - Navrhovaná opatření v koncepci bytové politiky. Dostupný z http://www.obce.cz/mmr/vestniky/vestnik99-05/9905v05.htm

Ministerstvo pro místní rozvoj (online). Základní východiska koncepce bytové politiky. Dostupný z http://old.mmr.cz/1-zakladni-vychodiska-koncepce-bytove-politiky

Česko. Zákon č. 72/2004 Sb. ze dne 24. března 1994 o vlastnictví bytů. Sbírka zákonů České republiky. 1994.

Ministerstvo pro místní rozvoj (online). Základní východiska koncepce bytové politiky. Dostupný z http://old.mmr.cz/index.php?show=001026046000002

LUX M. Jak dobře investovat do bydlení. Praha: SLON, 2002. 164 s.

Věstník ministerstva pro místní rozvoj (online). Bytová poolitika: Navrhovaná opatření v koncepci bytové politiky. Dostupný z http://www.obce.cz/mmr/vestniky/vestnik03-05/0305v05.htm