Trh nemovitostí v Brně

Jak později rozebereme v kapitole zabývající se trhem s nemovitostmi, je každá nemovitost jedinečná a unikátní. To s sebou přináší určitá rizika. Při analýze vývoje cen proto musíme dávat pozor, abychom srovnávali srovnatelné údaje. Míra této „nehomogenity“ se však liší u různých kategorií nemovitostí. Asi nejvíce homogenní charakteristiky vykazují družstevní byty v panelových domech. Stejně tak stavební pozemky jsou poměrně snadno porovnatelné. Hlavní vlastností, kterou má každý stavební pozemek je vlastně jen jeho poloha a účel využití. Jsou zde samozřejmě i další vlastnosti jako rozloha konkrétního nabízeného pozemku, nebo kvalita půdy (například pro některé průmyslové provozy musí mít půda dostatečnou únosnost). Ostatní typy nemovitostí mají mnoho dalších kvalitativních kritérií. Například pod kancelářským prostorem můžeme chápat vše od bývalé kočárkárny přes rodinný dům až po exkluzivní prostor v kancelářských komplexech jako IBC, M – palác nebo Český technologický park. Tomu samozřejmě odpovídají i rozdíly v cenách.

Z těchto důvodů jsem se ve své práci rozhodl vybrat z celé široké problematiky nemovitostí jen určitou část a na tu se soustředit. Protože trhem s byty se již na naší fakultě v rámci své bakalářské práce Analýza trhu s byty v Brně zabýval Standa Macháček, soustřeďme se na stavební pozemky pro komerční účely.

2. Brno

2.1 Regionální vymezení

Brno, druhé největší město České republiky, má téměř 400 000 obyvatel. Je přirozeným centrem jižní Moravy – regionu s více než dvěma miliony obyvatel. Brno patří k nejstarším a nejvýznamnějším průmyslovým střediskům ve střední Evropě. Předností jeho hospodářské struktury je velká diverzifikace se zaměřením na obory nezatěžující životní prostředí.

2.2 Geografické a klimatické podmínky

2.2.1 Geografie

Brno leží v centrální části Evropy na okraji Moravské brány. Po zeměpisné stránce je Brno součástí podunajského regionu a je historicky spjato s Vídní, která je odtud vzdálena pouhých 110 km.

Tabulka 1: Poloha

Pramen: Brno Business 1/99

Tabulka 2: Druhy plochy území města (v hektarech)

Pramen: Brno Business 1/99

Předmětem našeho zájmu jsou především stavební pozemky, které se v převážné většině nacházejí v kategorii tzv. zastavěné plochy. Z tohoto pohledu tvoří tyto pozemky pouhých 9% rozlohy správního území města. Důvodem je zejména velká rozloha intenzivně využívané zemědělské půdy v katastrálních územích venkovských sídel začleněných do správního území města.

2.2.2 Klimatické podmínky

Díky své poloze na rozmezí Českomoravské vysočiny a nížiny na jižní Moravě má město Brno rozsáhlé a rozmanité přírodní zázemí a příznivé klimatické podmínky pro bydlení a rekreaci.

Území města je velmi dobře ventilováno, což se odráží ve velmi dobré kvalitě ovzduší. V Brně nebyly dlouhodobě zaznamenány žádné klimatické kalamity. Převládající směry větru jsou severozápadního směru.

2.3 Organizační struktura města

Podle zákona o obcích č. 367/1990 Sb. je Brno statutárním městem. Člení se na 29 městských částí. Nejvyšším orgánem samostatné působnosti je zastupitelstvo města a v městských částech zastupitelstva městských částí. V čele Magistrátu města Brna stojí primátor.

Výkonným orgánem v oblasti samostatné působnosti na úrovni města je jedenáctičlenná Rada města Brna v čele s primátorem RNDr. Petrem Duchoněm.

3. Trh s nemovitostmi

3.1 Vymezení trhu s nemovitostmi

Trh s nemovitostmi je součástí všeobecného tržního systému, s určitými zvláštnostmi, které jsou dány charakteristickými vlastnostmi nemovitostí na rozdíl od věcí movitých.

3.2 Půda jako ekonomický statek

Půda je jedním z ekonomických faktorů. Ve srovnání s ostatními ekonomickými faktory o ní můžeme říci, že je to poměrně fixní, pevný, neměnný faktor.

Ekonomickou užitečnost území ovlivňují jeho vlastnosti, které umožňují různé využití a jeho poloha, která určuje výši budoucích nákladů na dopravu lidí, surovin, produktů apod.

3.3 Nabídka a poptávka na trhu s nemovitostmi

Protože množství a vlastnosti půdy lze měnit jen velmi obtížně je půda velmi málo elastický statek. Z krátkodobého hlediska může být nabídka pozemků dokonce fixní bez ohledu na cenu, kterou jsou kupující ochotni zaplatit. Množství půdy je samozřejmě dáno, co však lze měnit je nabídka konkrétních pozemků pro daný účel. V delším období lze investicemi do pozemků (vybudováním infrastruktury, vykácením lesů, vysušením bažin) množství pozemků zvýšit tak, aby nabídka alespoň částečně reagovala na růst poptávky. Takováto změna je ovšem nákladná záležitost s dlouhodobou návratností. Z grafu je však zřejmé, že velkým změnám cen odpovídají malé změny v množství nabízených pozemků

Graf 1: Nabídka na trhu s nemovitostmi

Pramen: Maier K., Řezáč V.: Ekonomika v území

3.4 Specifika trhu s nemovitostmi

Na trhu s nemovitostmi samozřejmě platí obecné ekonomické zákonitosti, ale ze specifické podstaty pozemků a staveb na nich vyplývá v praxi řada specifik, která způsobují, že jsou nemovitosti zcela specifickým druhem zboží:

• Každý pozemek je unikátní svou polohou a svými vlastnostmi. Proto je velmi těžké pozemky srovnávat.
• Mají nemovitý charakter, tudíž jsou nepřenosné a nepřemístitelné.
• Životnost pozemků je v podstatě neomezená, rovněž životnost staveb je oproti jinému zboží poměrně vysoká.
• Každý pozemek či každou nemovitost lze teoreticky využívat řadou různých způsobů
• Hodnotu každého pozemku ovlivňují vlivy jeho okolí (externality).
• Prodeje a nákupy představují jen nepatrný zlomek všech nemovitostí v dané oblasti
• Neexistuje instituce, která by poskytovala komplexní přehled o trhu s nemovitostmi na daném území. Realitní kanceláře pokrývají zpravidla jen malou část trhu.
• Cena nemovitosti je, zejména v případě obytných území, ovlivňována sociálním statusem území.

3.5 Časové změny ceny nemovitostí

Každá nemovitost má svůj „životní cyklus“, který sestává z následujících fází:

• Příprava a realizace výstavby
• Správa a údržba
• Stárnutí popřípadě modernizace
• Demolice

Bezprostředně po uvedení do provozu budou výnosy z provozu budovy nejvyšší, protože tomto období budova nejlépe vyhovuje provozním požadavkům na ni kladeným. Rovněž náklady na údržbu budou v nové budově malé. Postupně budou výnosy klesat a náklady stoupat až do kritického bodu, kdy výnosy nepokryjí a ni náklady. Tento proces souvisí jednak s fyzickým opotřebením budovy a jednak se změnou ekonomických, sociálních a technologických podmínek, které se mnění rychleji než je fyzická životnost stavby.

Nabízí se tedy otázka, kdy je budovu ekonomicky výhodné přestavět, nebo zbourat a postavit na jejím místě budovu novou, vyhovující novým potřebám.

3.6 Segmenty trhu s nemovitostmi

Situaci na trhu s nemovitostmi, zejména tendence růstu či poklesu cen nelze zobecňovat. Vždy je nutno citlivě a diferencovaně analyzovat situacích v jednotlivých oblastech realitního trhu. Takovéto skupiny nemovitostí, které jsou si podobné nejen po stránce užitných vlastností, ale i co do postavení na trhu, stavu nabídky a poptávky , konkurenceschopnosti a u kterých lze předpokládat, že budou předmětem zájmu stejných skupin nazýváme segmenty trhu. V současnosti lze na našem trhu vypozorovat následující tržní segmenty:

Rezidenční nemovitosti

• · Pozemky pro rezidenční výstavbu
• · Rodinné domy
• · Nájemní domy
• · Byty
• · Rekreační objekty
• · Pozemky pro komerční zástavbu
• · Kancelářské prostory
• · Obchodní prostory
• · Prostory pro jiný typ služeb
• · Výrobní a živnostenské objekty

Komerční nemovitosti

Takovéto členění odpovídá například rozdělení většiny katalogů realitních firem. Samozřejmě je možno stanovit si další kriteria a jít ještě do větších detailů. Například u pozemků určených pro komerční zástavbu hraje rozhodující roli dopravní dostupnost, proto je účelné další třídění na komerční pozemky u dálnic a silnic 1. třídy a na pozemky při ostatních komunikacích.

4. Oceňování nemovitostí

Metody oceňování nemovitostí lze rozdělit do dvou hlavních skupin: Ceny stanovené pro úřední potřebu (administrativní ceny) a ceny tržní.

4.1 Administrativní ceny

V souvislosti s fiskálními zájmy státu vyvstává potřeba zjistit základ daně, kterým je cena nemovitosti. (Zákon České národní rady č. 357/1992b Sb. o dani dědické, darovací a z převodu nemovitostí). Proto je třeba mít k dispozici právní normu, která tyto ceny stanoví a z mnoha důvodů je nezbytné aby tato cena byla stanovena naprosto jednoznačně.

I při tvorbě takovéto ceny je snaha koncipovat ji co nejvíce v souladu se skutečným trhem, aby výsledný odvod do státního rozpočtu odpovídal skutečné hodnotě nemovitosti a odvod do státního rozpočtu byl pokud možno spravedlivý. Na druhou stranu však skutečné tržní prostředí nepodléhá jakýmkoliv uměle vytvořeným pravidlům, každá nemovitost je jedinečná a nezaměnitelná a na její cenu působí velké množství nejrůznějších cenotvorných stimulů, které nelze jednoduše zobecnit a shrnout do jednoduchých schémat.

Konstrukce administrativní ceny je tedy přesně dána a problematika oceňování se potom soustředí především na správný výklad platné právní normy.

Cenová mapa stavebních pozemků je grafické znázornění stavebních pozemků na území obce nebo její části v měřítku 1 : 5 000, popřípadě v měřítku podrobnějším s vyznačenými cenami. Stavební pozemky v cenové mapě se ocení skutečně sjednanými cenami obsaženými v kupních smlouvách.

Stavební pozemek se potom oceňuje násobkem výměry pozemku a ceny za m² uvedené v cenové mapě, kterou vydala obec. Není-li stavební pozemek oceněn v cenové mapě ocení se násobkem výměry pozemku a základní ceny za m² upravené o vliv polohy a další vlivy působící zejména na využitelnost pozemků pro stavbu. Tuto základní cenu určuje vyhláška MF ČR č. 178/1994 Sb. a například pro město Brno by tato základní cena činila 800 Kč. Protože však má Brno již několik let zpracovanou cenovou mapu oceňují se pozemky, které jsou na této mapě graficky vymezeny podle této mapy. Obvyklá cena pozemků v centru města se pohybuje kolem 8 900 Kč/m², naopak ceny neatraktivních pozemků v okrajových částech klesají až na 100 Kč/m².

4.2 Tržní oceňování

Tržní ocenění je na rozdíl od administrativního individuální tvůrčí proces založený na hledání cenotvorných faktorů, jejich analýze, vážení jejich vlivů, které na hodnotu působí a to vše v konkrétních podmínkách tržního prostředí v němž je nemovitost obchodována. Za cenotvorné argumenty lze považovat především stav nabídky a poptávky, stabilitu či rozkolísanost, stav konkurenčního prostředí, působení ekonomických fyzikálních, sociálních, demografických a politicko – správních vlivů.

Všechny tato data tvoří základ na kterém je možno přistoupit k vlastnímu ocenění. Z. Zazvonil v knize Oceňování nemovitostí na tržních přístupech rozlišuje tři přístupy k ocenění a to:

• Na bázi porovnání
• Na bázi očekávaných výnosů
• Na bázi vynaložených nákladů

4.2.1 Přístup na bázi porovnání (srovnávací model)

Přístup k tržní hodnotě na bázi porovnání neboli komparace je založen na porovnání hodnoty oceňovaných nemovitostí s hodnotou podobných nedávno obchodovaných nemovitostí. V odborné literatuře bývá tento přístup nazýván tržním přístupem (the market approach), neboť při správné aplikaci v sobě zahrnuje jak složku nákladů tak složku výnosů a to v takovém poměru v jakém je skutečně uznává trh.

Pro optimální výsledek ocenění je nutné, aby porovnávané nemovitosti byly skutečně srovnatelné co do užitných vlastností, kvality, rozsahu, příslušného segmentu trhu a oblasti v níž se nemovitost nachází, aby porovnávané ceny byly poměrně aktuální a vycházely z dostatečného množství realizovaných obchodů.

Čím více se nemovitosti liší tím více roste riziko nepřesného výsledku. Z toho vyplývá, že tento přístup má svá omezení zejména v případech neobvyklých typů nemovitostí s malou četností prodejů.

4.2.2 Přístup na bázi očekávaných výnosů (výnosový model)

Tato metoda je založena převážně na ekonomickém pohledu na nemovitost a soustřeďuje se především na užitek z ní plynoucí. Užitek je zde představován budoucími výnosy (např. nájem), které lze od nemovitostí očekávat. Hodnota je zde představována budoucím tokem příjmů, investor – kupec ve skutečnosti nakupuje budoucí tok příjmů – cash flow.

4.2.3 Přístup na bázi vynaložených nákladů (nákladový model)

Je založen převážně na technickém pohledu na nemovitosti, jeho výsledkem je tzv. věcná hodnota. Výše věcné hodnoty by měla odpovědět na otázku kolik by činily současné celkové náklady na znovuvybudování oceňované nemovitosti ve stavu k datu ocenění včetně nákupu pozemku. Přitom se vychází ze základního předpokladu, že objektivně uvažující kupující za normálních okolností nebude ochoten zaplatit cenu vyšší, než by činila výše nákladů na vybudování kvalitativně shodné nemovitosti v době ocenění. Její omezení spočívá v tom, že nereflektuje současnou situaci na trhu. Lze předpokládat, že rozdíl mezi věcnou hodnotou a tržní hodnotou bude menší ve stabilizovaných ekonomických podmínkách a větší v transformující se ekonomice nebo v ekonomice procházející krizí.

5. Použitá metoda vyhodnocování dat

5.1 Objektivní metoda

Tato analýza vychází z katalogů brněnské realitní společnosti Real Spektrum, která katalogy pro účel této analýzy laskavě zapůjčila. Tyto katalogy nevycházejí zcela pravidelně v roce 1995 vyšlo sedm čísel, v roce 1996 čtyři čísla, v roce 1997 pět čísel, v roce 1998 čtyři čísla, přičemž však jedno z nich bylo téměř celé věnováno bytovému domu Loučky. V roce 1999 zatím jedno číslo.

V katalogu jsou soustředěny nabízené nemovitosti, to znamená, že se tato analýza se věnuje především nabídkové straně. Autor si je plně vědom omezení, která z toho vyplývají. K získaným údajům je třeba přistupovat obezřetně, protože jde většinou o představy nabízejících, které nemusí odpovídat realitě. Navíc firma Real Spektrum reprezentuje jen část z celkové nabídky na trhu nemovitostí v Brně. Nicméně pro všeobecnou orientaci o situaci mají tyto indikátory značnou vypovídací schopnost.

Dále je třeba zdůraznit, že analýza přesahuje území města Brna a zahrnuje celou brněnskou aglomeraci. To v našem případě znamená především obce, jako například Popůvky, Modřice a Šlapanice, které jsou s Brnem velmi silně svázány.

Jak již bylo řečeno v úvodu, zaměříme se v naší práci pouze na stavební pozemky pro komerční účely. Pod komerčními účely je možné si představit mnoho způsobů využití. Nejčastější je stavba výrobních a skladových objektů, pro tyto pozemky je typická poloha spíše v okrajových částech města.

Další možností je výstavba objektů pro obchodní a administrativní účely, pro tyto pozemky je naopak typická poloha v centrální oblasti města. Pozemků pro tyto účely je však na trhu poměrně malé množství (průměrně jeden až dva pozemky v jednom katalogu – z jejich cen potom nelze odhadovat celkový vývoj).

Proto si jako předmět našeho zájmu určeme stavební pozemky určené pro výstavbu výrobních a skladových objektů (plochy pracovních aktivit a smíšené plochy podle územního plánu). V tomto segmentu trhu máme k dispozici dostatečné množství nabídek abychom mohli usuzovat jak se vyvíjejí ceny (více než deset pozemků v jednom katalogu).

Hlavní vlastností podle které budeme takový pozemek posuzovat je především jeho poloha a s ní související dopravní dostupnost. Ve všech ostatních vlastnostech jsou si totiž tyto pozemky velmi podobné. Inženýrské sítě jsou většinou na hranici pozemku nebo v malé vzdálenosti. To je dáno tím, že se pohybujeme v hustě zastavěné oblasti. Velikost pozemku také nehraje příliš velkou roli, protože větší pozemky je nabízející většinou ochoten prodat i po částech.

Při výběru dat byly brány v potaz souhrnné údaje za celý rok a nikoli podle jednotlivých katalogů, protože ty obsahují příliš málo nabízených pozemků a výsledky by mohly být ovlivněny jedinou nemovitostí vymykající se všeobecnému trendu. Tím, zvýšíme počet pozorovaných hodnot dostaneme výsledky u kterých nehrozí takové výchylky, které nic neříkají o celkovém trendu vývoje. Výběr byl očištěn o data která se v daném roce v katalozích opakují.

Je nutno zdůraznit, že ke všem údajům za rok 1999 je třeba přistupovat zvláště obezřetně, protože jsou založeny na mnohem menším množství dat z pouhého jednoho katalogu.

Nyní máme několik možností jak můžeme získat charakteristiky tohoto datového souboru. Z cen nabízených nemovitostí vypočtěme medián. Medián je číslo, které leží uprostřed podle velikosti uspořádaného souboru čísel. Polovina čísel má tedy hodnotu, která je větší nebo rovna mediánu a polovina čísel má hodnotu, která je menší nebo rovna mediánu. Pokud je v souboru sudý počet hodnot, vypočítá funkce MEDIAN průměr ze dvou prostředních hodnot. Druhou možností je spočítat aritmetický průměr. Typickou vlastností aritmetického průměru v porovnání s mediánem je to, že více reaguje na výchylky hodnot. Použijme obě tyto charakteristiky.

Získané hodnoty přepočítáme na stálé ceny roku 1994. Pro tento přepočet použijeme indexy spotřebitelských cen (CPI) na konci každého roku (a v dubnu roku 1999).

Tabulka 3: Vývoj indexů spotřebitelských cen (průměr roku 1994 = 100)

5.2 Subjektivní metoda

Tato metoda vychází z rozhovoru s pracovníky firmy Real Spektrum. Takovýto rozhovor měl doplnit informace získané analýzou samotných katalogů. Jak již bylo řečeno v předchozí kapitole, hlavní omezení této analýzy spočívá v tom, že se věnuje nabídkové straně trhu, která nemusí odpovídat realitě, a to navíc jen té části celkové nabídky, kterou reprezentuje firma Real Spektrum.

Proto jsem se v rozhovoru snažil zjistit jak silně tato omezení působí. Z toho vyplývá znění hlavních témat hovoru

• Jak velký podíl na trhu má přibližně firma?
• Jaký bývá většinou vztah mezi cenou v katalogu a skutečně realizovanou cenou?
• Zda pracovníci firmy nějak korigují představy klientů o ceně, nebo si mohou říci jakoukoliv cenu a ta je potom zveřejněna v katalogu.

Co se týče první otázky mi bylo předem známo, že firma Real Spektrum je jedna z nejvýznamnějších v našem regionu, a proto jsem se obrátil právě na ni.

Druhá a třetí otázka mají naprosto zásadní význam pro tuto práci. Rozhodujícím faktorem je skutečnost, že cena za konkrétní skutečně realizovanou obchodní transakci je předmětem utajení.

Takovéto údaje z nedávno realizovaných kupních smluv může při své práci získat například odhadce, neboť nabývací tituly mohou být vyžádány jako jeden z předpokladů pro ocenění. Stejně tak pro smluvní znalce bankovních ústavů by nemělo být neřešitelným problémem získat některé důležité údaje z oblasti financování nemovitostí.

Nám však nezbývá nic jiného než se soustředit na nabízené nemovitosti v katalozích. Proto je třeba zjistit zda cena v katalogu alespoň částečně koresponduje se skutečně realizovanou cenou. V opačném případě by tato práce byla vlastně jen výzkumem toho, co o svých pozemcích myslí nabízející, což je jistě zajímavé, ale neodpovídá to zadání práce.

6. Výsledky provedeného šetření

6.1 Popis souboru

Soubor, který je podkladem pro tuto práci obsahuje celkem 172 nabízených nemovitostí. Údaje, které nás zajímají jsou: číslo katalogu, evidenční číslo nabídky, městská část, cena, rozloha a silnice ke které pozemek přiléhá. U naprosté většiny nabízených pozemků je uvedena konkrétní cena, pouze malá část obsahuje takové údaje jako „osobní jednání“, nebo „cena dohodou“. Takovéto pozemky nejsou při výpočtech brány v úvahu.

Tabulka 3: Ukázka souboru

6.2 Tendence vývoje na trhu stavebních pozemků

Tabulka 4: Vývoj cen stavebních pozemků

Poslední léta lze charakterizovat poklesem cen nemovitostí. Důvodem tohoto neradostného trendu, na kterém se většina odborníků shoduje, je zejména nedostatek finančních zdrojů spojených s celkovým poklesem dynamiky vývoje naší ekonomiky.

Sledujeme-li vývoj aritmetického průměru cen v nominálních hodnotách dojdeme k závěru, že ceny do roku 1997 mírně rostly a od roku 1997 nastal pokles cen. V reálných cenách se tatáž situace jeví jako neustálý pokles.

Při použití mediánu je tato tendence ještě zřetelnější.

6.2.1 Výsledky získané pomocí aritmetického průměru

Graf 3: Vývoj cen stavebních pozemků v nominálních cenách (aritmetický průměr)

Graf 4: Vývoj cen stavebních pozemků ve stálých cenách roku 1994 (aritmetický průměr)

6.2.2 Výsledky získané pomocí mediánu

Graf 5: Vývoj cen stavebních pozemků v nominálních cenách (medián)

Graf 6: Vývoj cen stavebních pozemků ve stálých cenách roku 1994 (medián)

6.3 Cenový rozptyl stavebních pozemků

Tabulka 5: Cenový rozptyl stavebních pozemků (v Kč/m²)

Graf 7: Cenový rozptyl stavebních pozemků

6.4 Zhodnocení vývoje

Na předešlých grafech vidíme celkový pokles cen. Lze najít dva důvody tohoto trendu.

Za prvé lze předpokládat, že před rokem 1995 byly ceny nemovitostí poněkud nadsazené a v dalším období se jen dostávaly na reálnou hladinu. Toto tvrzení podporuje především ta skutečnost, že minimální ceny se měnily jen málo a především dolní decil zůstal ve sledovaném období téměř nezměněn, zatímco nejvyšší ceny (maximální a horní decil) se postupně snižovaly. A to i přesto, že v Brně přibyly takové oblasti, kde lze očekávat vyšší ceny (například pozemky v Českém Technologickém parku, nebo v okolí M-paláce).

Dalším důvodem je jistě celkový vývoj hospodářství a především tempa růstu HDP.

6.4.1 Souvislost vývoje cen nemovitostí s tempem růstu HDP

V úvodu jsme si řekli, že trh s nemovitostmi je součástí všeobecného tržního systému a není proto divu, že můžeme najít souvislost mezi vývojem cen nemovitostí a vývojem celého hospodářství, jehož hlavním ukazatelem je jistě tempo růstu GDP jak ukazuje srovnání s předchozími tabulkami a grafy.

Tabulka 4: Vývoj reálného HDP (tepa růstu v %, stálé ceny 1994)

Pramen: ČSÚ

Graf 8: Vývoj reálného HDP (tempa růstu v %, stálé ceny roku 1994)

6.5 Tendence vývoje cen pozemků při komunikaci na Vídeň

Zajímavý je vývoj cen stavebních pozemků v blízkosti komunikace na Vídeň, který má rostoucí trend a tím se liší od celkového vývoje.

Může to být dáno velkou důležitostí vztahů s vídeňským regionem, ale také vazbou na Prahu. Přijíždíme-li totiž do Brna po dálnici D1 od Prahy míjíme obce Popůvky, Troubsko a Ostopovice (v těchto obcích je nabízeno poměrně velké množství pozemků), kde ovšem není sjezd z dálnice. První výjezd z dálnice je Brno – západ, který ulicí Bítešskou ústí přímo do obytných částí Starého Lískovce, což je oblast kde není k dispozici příliš mnoho pozemků pro komerční účely. Další výjezd z dálnice je potom až Brno – centrum ze kterého se dostáváme právě na ulici Vídeňská. Na tomto místě je proto třeba znovu zdůraznit význam dopravní dostupnosti na hodnocení nemovitostí.

V dosud posledním katalogu 99/1 je již patrný určitý pokles, který by mohl naznačovat, že i tyto pozemky začnou sledovat celkově sestupný trend celého trhu. Protože se však jedná o pouhé dva pozemky není to příliš spolehlivá informace.

7. Faktory, které mohou v budoucnu ovlivnit ceny nemovitostí

7.1 Ekonomické faktory

Jak jsme již uvedli v předchozí kapitole, ovlivňuje celkový vývoj hospodářství trh s nemovitostmi.

7.2 Legislativní faktory

7.2.1 Právní a legislativní podmínky pro podnikání fyzických a právnických osob

Legislativní opatření, které mohlo v současné době ovlivnit situaci na realitním trhu je připravovaný zákon o veřejných dražbách. Desítky miliard korun v podobě nemovitostí zastavených ve prospěch věřitelů, především bank, by se mohly dát brzy do pohybu. Parlament by tento zákon mohl schválit ještě letos, znamenalo by to podstatné urychlení prodeje zastaveného majetku v případě, že dlužník neplní své závazky. Oproti současnému stavu by to mělo být možné i bez souhlasu vlastníka. Takový nárůst nabídky by mohl znamenat citelné snížení cen. Na druhou stranu je třeba vzít v úvahu, že věřitelé se budou jen těžko smiřovat s prodejem zastavené nemovitosti hluboko pod cenou.

7.2.2 Právní ochrana národního trhu s nemovitostmi

Největším problémem se kterým se na realitním trhu zahraniční investoři setkávají je možnost koupě nemovitostí pouze českým občanem nebo právnickou osobou se sídlem v ČR. Investory velmi diskutovanou problematikou jsou i odpisy.

Tato deformace se projevuje například v oblasti trhu s byty. Pro řadu zahraničních investorů je zatím nezajímavé investovat do bytových domů. To se potom odráží ve finálních prodejních cenách nemovitostí.

Vstup do EU bude jistě impulsem pro významný pohyb na trhu. Naším vstupem bude odstartován dlouhodobý proces srovnávání cen nemovitostí, pohyb cen nemovitostí bude ovlivňován makroekonomickými faktory v rámci celé unie.

Odborníci předpokládají zvýšení cen nemovitostí především ve velkých městech (samozřejmě i v Brně) a v pohraničních oblastech sousedících s Německem a Rakouskem. Naopak v některých oblastech je možné očekávat i pokles cen, jedná se především o zemědělskou půdu, zemědělské statky a v neposlední řadě o stavební parcely v malých městech. Takováto prognóza tedy vyznívá pro Brno velmi příznivě.

8. Závěr

Literatura

1. Drozen F., Ryska J., Vacek A. a kol.: Oceňování majetku, VŠE, Praha, 1997, 1. vydání
2. Maier K., Řezáč V.: Ekonomika v území, ČVUT, Praha, 1997, 2. vydání
3. Nekuda J., Slaný A., O metodice zpracování bakalářských a diplomových prací v ekonomických oborech a vhodných informačních zdrojích, MU, Brno, 1997, 1. Vydání
4. Ovlivňuje rostoucí nezaměstnanost ceny nemovitostí?, Ekonom 50/1998, s. 63
5. Pohraniční oblasti se stávají rájem spekulantů, HN 17. 3. 1999
6. Prodeje zastaveného majetku neplatičů by se měly urychlit, HN 17. 3. 1999
7. Rodinné domy a vily „stojí“ na ceně pozemků, HN 17. 3. 1999
8. Sedlářová D., Langr A.: Jihomoravský realitní trh, Ekonom 38/1996, s. 75
9. Špatným dlužníkům zvoní hrana, HN 12. 3. 1999
10. Trh s nemovitostmi – indexy obchodovatelnosti, Realty syndycate, Praha, 1996
11. Vorlíčková H.: Co nového na území Prahy a Brna v letošním roce?, HN 6. 1. 1999
12. Zazvonil Z.: Oceňování nemovitostí na tržních principech, CEDUK, Praha, 1996, 1. Vydání