Hypoteční úvěr

Tento úvěr dal jméno krizi, jež proběhla v USA a jež nastartovala globální ekonomickou krizi. Řeč je o hypotečním úvěru – chcete-li hypotéce. Je jedním z nejdéle trvajících úvěrů. K jeho zajištění se využívá většinou stavby financované — lze ale zajistit hypotéku i pomocí jiné stavby. Hypoteční banky či banky poskytující hypoteční úvěry nabízejí v zásadě dva typy hypoték:

1) účelová hypotéka, jež je striktně vázaná k investici do konkrétní nemovitosti

2) neúčelová hypotéka, tzv. americká hypotéka, kterou lze použít na cokoli

Obecně lze definovat účely, na které lze využít hypotéku následovně:

a) koupě nemovitosti pro osobní účely do osobního vlastnictví — byt, rodinný dům, stavební parcela
b) dofinancování či financování výstavby nemovitosti, přestavby nemovitosti, vestavby do nemovitosti či přístavby k nemovitosti za pomoci hypotéky
c) použití hypotéky k rekonstrukci, modernizaci a opravě nemovitosti
d) vykoupení bytu z družstevního majetku a uhrazení členského podílu
e) refinancování stávajícího účelového úvěru od banky, hypotéky od hypoteční banky či úvěru od stavební spořitelny – resp. prostředků použitých na stavbu nemovitosti
konsolidace půjček — ať už účelových či neúčelových

Výše úvěru

Výše hypotečního úvěru představuje finanční prostředky, které banka poskytne na základě určitých podmínek žadateli. Minimální výše hypotéky bývá stanovena na hranici 100 000 Kč. Maximální hodnota hypotečního úvěru bývá rovna zástavní hodnotě nemovitosti. Tu většinou stanoví smluvní odhadce banky. Dnes lze získat hypotéku i do výše 100%, nicméně takováto hypotéka nebude nikterak výhodná.

Splácení hypotéky

Většinou bývá zprvu splácen jen úrok z hypotéky, dokud nevyčerpáte částku poskytnutého úvěru. Jakmile dlužník vyčerpá částku, začíná splácet částku úvěru.

Druhy splácení jsou tři. Prvním druhem je splácení anuitní, kdy dochází ke splácení stále stejné částky po celou dobu splácení. Mění se logicky pouze splácený úrok a jistina.

Druhým způsobem, kterým dochází ke splácení hypotéky, může být progresivní, kdy klient platí od nižších splátek po vyšší.

Třetím způsobem, jak splácet hypotéku je degresivní způsobem splácení hypotečního úvěru. Klient resp. dlužník platí nejdříve vyšší částky a poté nižší.

Úroková sazba je procentní vyjádření navýšení částky vypůjčené za smluvní podmínky. Pro hypotéky se uvádí většinou roční (per annum). Úroková sazba nejen u hypoték představuje odměnu pro věřitele resp. společnost, která půjčila finanční prostředky.

Jak jsme si již řekli, hypoteční úvěry alias hypotéky se dělí na účelové a neúčelové – americké hypotéky. U některých hypoték není potřeba dokládat příjem. Hypoteční úvěry tohoto typu jsou pro potenciálního dlužníka nepříliš výhodné.  Většinou také nebude půjčeno více nežli 60% z ceny nemovitosti. Kombinovaná hypotéka – hypotéka kombinovaná s investičním životním pojištěním – jde o takový typ hypotéky, kdy klient hypoteční bance splácí jen úroky a zbytek „splácí“ (investuje) do produktu IŽP.Hypotéka na pronájem - V případě financování koupě nemovitosti sloužící k pronájmu banka umožňuje variantu tzv. Buy to Let (započítání příjmů z budoucího pronájmu). U této varianty je možné započítat do příjmů žadatele příjmy z budoucího pronájmu, a to 60 % obvyklého nájemného stanoveného externím odhadcem banky. Externí odhadce současně posoudí, zda je nemovitost v dané lokalitě pronajímatelná.

Předhypoteční úvěr – Předhypoteční úvěr je typ spotřebitelského úvěru, který je určen pro financování investic do nemovitostí. Je poskytován v kombinaci s následným hypotečním úvěrem. Umožňuje realizovat investiční záměr klientům, kteří na přechodnou dobu nemají k dispozici nemovitost vhodnou k zajištění hypotečního úvěru a mají zájem o poskytnutí hypotečního úvěru.

Hypotéka s neúčelovou částí – Tato hypotéka je úvěr, který lze použít nejen na investice do nemovitosti, tzv. „účelová část“, ale současně i na financování, jehož účel banka nesleduje, tj. „neúčelovou část“, ale mělo by být spojeno s nemovitostí, např. profinancování vnitřního vybavení nemovitosti, jako je nábytek, osvětlení apod.

Částku zaplacenou na úrocích z hypotéčního úvěru sníženou o státní podporu lze odečíst ze základu daně z příjmu fyzických osob, a to až do výše 300 000 Kč ročně. Podmínkou je, aby ten, kdo si úrok odečítá, měl trvalé bydliště v úrokované nemovitosti.

Předpokládám, že výše uvedené řádky jednou v životě bude řešit většina z nás, jsou tu však i situace, kdy úrok nebude přibližné 3,5%-4% (reálný tzn. včetně všech poplatků, které doprovázejí každou hypotéku a její vyřízení).  Představte si, že máte na svém účtu (spíše účtech) sto milionů korun. Slušná to suma, že? Banky se o Vás, významného klienta, přetahují a nabízejí Vám lepší a lepší podmínky, za kterých můžete získat půjčku. Řeknete si, že to snad ani takový člověk nemá zapotřebí. Jenomže opak je pravdou.

Před nedávnem vyplula na povrch informace, že Mark Zuckerberg si vzal hypotéku, jistá část obyvatel světa si klepala na hlavu, proč to dělá někdo, kdo má neuvěřitelné množství prostředků. Mark určitě není jediný bohatý či superbohatý obyvatel naší planety, který by si vzal hypotéku. Pointa je v tom, že super-bohatí jedinci umějí své peníze velice efektivně zúročit, takže úroky a všechny poplatky s hypotékou pro ně spojené fakticky nepřevyšují potenciál zisku z financí investovaných třeba do nemovitosti. Dalším důležitým faktem je to, že super-bohatí jedinci mají trochu jiné podmínky. Nejen, že získání levné hypotéky je pro ně otázkou několika desítek hodin, ale i úroková sazba bývá úplně jiná. Mark získal svoji hypotéku s úrokovou sazbou jednoho procentního bodu, což je méně jak třetina toho, co platí průměrní Američané.

V pozadí tohoto jednání bank samozřejmě stojí fakt, že banky opravdu hodně stojí o správu tak rozsáhlého majetku. Jejich investiční činnost pak dozajista získává mnohem větší potenciál a ve finále i mnohem větší zisky, nežli "ztráta" z nižšího úroku. Někteří velcí hráči na trhu možná i z tohoto důvodu své finance uloží u své banky, kde všechen zisk z investiční činnosti představuje zisk jejich resp. jejich společnosti.

Dalším a pro některé developery význmnou skutečností ja fakt, že hypotéka se může stát dobrou investicí. Developer může stavět, aniž by měl tak veliký objem finančních prostředků, pronajaté či prodané stavby pak vydělávají i splácí hypoteční úvěry, tzn. že bez větších investic vyděláváte peníze. Problém je však v tom, že musí tento mechanismus fungovat. Občas se stane, že někde tento systém přestane pracovat, pravdou bohužel je, že někdy se to stane tak globálně, že to poškodí ekonomiku dané země. Něco obdobného proběhlo v USA, kde se však k tomu všemu výrazně připojila snaha bank co nejvíce vydělávat, ač věděli, že bonita klienta nebývala příliš valná. Něco obdobného očekávám i ve spojitosti se Španělskem, kde realitní trh již od roku 2010 takřka stojí. Je otázkou, kdy i velcí hráči přijdou o prostředky, které se měli již teď navracet, to však ukáže pouze čas.