DAŇ Z NEMOVITOSTÍ A DAŇOVÁ POLITIKA ČR V TÉTO OBLASTI
Daně od svého vzniku až po současnost mají bohatou a dlouhou historii. Obecně se vznik daní datuje vznikem státu a vznikem peněžního hospodářství.
Daň z nemovitostí, je patrně nejstarším typem daně v lidské historii. Za rané Římské republiky se platila daň z půdy, domů, otroků, zvířat i movitého majetku. Později však daně natolik rostly, že to vedlo k opouštění pozemků. Drobní rolníci se vzdávali římského občanství a raději se dobrovolně hlásili do otroctví, aby unikli povinnosti platit daně – vznikaly tak zárodky feudálního systému.
V anglosaském světě daň z majetku zdomácněla a nikdy neměla zhoubné následky jako ve starém Římě, protože její výše zpravidla nepřekročila únosné meze. Výjimkou představují některá města, například New York City, kde majitelé ponechávali své nájemní domy napospas osudu, jelikož regulované nájemné jim neumožnilo vydělat ani na tyto daně z nemovitostí. Takto vznikly chudinské čtvrti v Bronxu, Harlemu a v některých dalších místech ve světě.
V prostředí, kdy státní správa neměla přehled o ziscích rolníků a obchodníků, sloužila majetková daň jako přibližná náhrada daně z příjmu. Teprve vyspělá civilizace, ve které existuje gramotnost a podvojné účetnictví, může daň z příjmu efektivně vybírat.[1] V podmínkách zaostalé státní správy je však majetková daň administrativně mnohem jednodušší. Proto Světová banka i v současnosti doporučuje daň z pozemků jako alternativu daně z příjmů pro málo rozvinuté země.
Daň z nemovitostí tedy spadá historicky mezi nejstarší daně a patřila v minulých stoletích mezi objemově nejvýznamnější zdroj obecních rozpočtů, v dnešní době však tvoří pouze malou, i když stabilní část daňových příjmů obcí. Často diskutovaným problémem bylo, zda zdanění majetku je nutné, nebo zda jde pouze o další zdanění příjmů a proto bývá předmětem pozornosti zákonodárců.
Pokud vezmu v úvahu názor, že je efektivní pro stát uvalovat tuto daň pak je třeba se spíše zabývat otázkou způsobu fungování a správy daně z nemovitostí, zda je zákonná úprava daně z nemovitostí namístě nebo zda je potřeba připravit novelu této daně. Tyto otázky se snaží řešit poplatníci, ekonomové, právníci atd. V předchozích letech probíhaly debaty například o zvýšení pravomocí obcí, jejímž důsledkem došlo k vytvoření novely zákona o dani z nemovitostí v rámci daňové reformy. Ty nejdůležitější změny se pokusím uvést ve své práci.
Cílem mé práce tedy bude popsat daň z nemovitostí z historického a současného pohledu. Budu se zabývat jejím legislativním vymezením a vlastní technikou výpočtu a výběru této daně. Přičemž jsem se zaměřil na daňovou politiku ČR v této oblasti, především pak na poslední novelizaci zákona o dani z nemovitostí v rámci daňové reformy. Pokusím se také zhodnotit daň z nemovitostí z kritéria optimální daně, výnosnosti ve vztahu k veřejným rozpočtům a nastíním další možný vývoj do budoucna.
1 Majetkové daně
Majetkové daně jsou považovány za nejstarší daně, řadí se k daním přímým stejně jako důchodové daně, jsou příjmem veřejných rozpočtů a povinnost platit tuto daň vzniká držbou majetku nebo převodem jeho vlastnictví. Jinými slovy jsou vyměřovány poplatníkovi na základě jeho majetku a jsou také adresné, nelze se vyhnout jejich placení.
Jejich výnos klesá na úkor daní z příjmů a daně z přidané hodnoty, a proto jsou považovány pouze za doplňkový zdroj veřejných rozpočtů. Majetkové daně mohou být zdaňovány pravidelně nebo nepravidelně - jednorázově. V prvním případě jde o majetkové daně zdaňující vlastnictví či držbu majetku, tedy o daň z nemovitostí a silniční daň, tyto daně mají charakter pravidelně se opakujících příjmů. Zatímco převodové daně (tj. daň dědická, darovací a z převodu nemovitostí) jsou daněmi jednorázovými.
„V současných daňových systémech mají jen omezený význam. Z přímých daní jsou výnosem zastíněny důchodovými daněmi. Jejich výnos je tedy nevelký, přesto mají nezastupitelné místo. Můžeme říci, že daňové systémy dotvářejí.“[2]
Obrázek č. 1 Schéma majetkových daní
Zdroj: Vančurová A. (Daňový systém ČR, 2002, s. 326)
2 Vymezení daně z nemovitostí
2.1 Legislativní úprava daně z nemovitostí
Úprava daní a poplatků není komplexně obsažena v jednom zákoně, ale každá daň je regulována samostatným právním předpisem. Od 1. ledna 1993 do 1. ledna 2004 byl navíc účinný zákon č. 212/1992 Sb., o soustavě daní, ve znění pozdějších předpisů. Tento zákon zrušil všechny dřívější daňové zákony a pouze vyjmenovává ty daně, které lze v ČR vybírat. Daňová soustava schválená v rámci tohoto zákona obsahuje i daň z nemovitostí, která byla výrazným způsobem přepracována. Původním smyslem tohoto právního předpisu bylo rozdělení kompetencí mezi Českou republikou a Slovenskou republikou v rámci ČSFR, tento zákon měl stanovit principy daní v ČSFR. Po rozdělení Československa však ztratil svůj účel.
Od 1. ledna 1993 byla zavedena zákonem České národní rady č. 338/1992 Sb. daň z nemovitostí. V tomto roce byla podána první daňová přiznání a byly získány první zkušenosti z praxe. Ta prokázala, že je nezbytné formulovat některá ustanovení zákona jednoznačněji, např. vymezit předmět daně, základ i sazbu daně tak, aby byla zajištěna jednotná aplikace zákona. Od roku 1994 byla daň z nemovitostí již více než 15krát novelizována, protože musela reagovat na společenské a politické požadavky. Některé změny byly poměrně rozsáhlé, o jiných novelách se dá říci, že byly pouhým upřesněním a vysvětlením problematiky.
Podle úpravy zákona č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitostí, ve znění pozdějších předpisů zdanění podléhají pozemky a stavby, které se nachází na území České republiky. Správu daně z nemovitostí vykonávají v České republice na základě zákona č. 337/1992 Sb. místně příslušní správci daně. Místně příslušným správcem daně je finanční úřad, v jehož obvodu územní působnosti se nemovitost nachází.
2.2 Významné novely zákona o dani z nemovitostí
Daň z nemovitostí v roce 1994
První velkou novelou zákona o dani z nemovitostí byl zákon č. 315/1993 Sb., který věcně změnil tyto oblasti zákona:
- vymezil poplatníka daně ze zemědělských pozemků.
- odstranil nesoulad ve vymezení předmětu daně u pozemků a staveb.[3]
- zrušil úlevy na dani.[4]
Novela byla vyvolána i změnami legislativních podmínek, k nimž došlo od platnosti zákona o dani z nemovitostí. Jednalo se zejména o změnu názvu státu, vznik katastru nemovitostí a novelu zákona o pozemkových úpravách.
Daň z nemovitostí v roce 1995
Druhou novelou zákona o dani z nemovitostí byl zákon č. 242/1994 Sb., který upravil:
- základ daně u pozemků hospodářských lesů.
- sazbu daně.[5] a daňové přiznání.[6].
Daň z nemovitostí v roce 2001
Rozvoj trhu s nemovitostmi a příprava vstupu České republiky do EU se promítla i do oblasti daně z nemovitostí. Na tyto skutečnosti částečně reagovala další významná novela (zákon č. 65/2000 Sb.). Ta upravuje:
- převody bytů a nebytových prostor v domech z vlastnictví družstev, obcí a státu do soukromého vlastnictví uživatelů.
- předmět daně byl rozšířen o byty a nebytové prostory ve vlastnictví konkrétních vlastníků.
- osvobození pozemků od daně ve vlastnictví veřejných vysokých škol.
- byl vymezen jednoznačně pojem veřejná dopravní cesta a další veřejný majetek.
Daň z nemovitostí v roce 2003
V roce 2002 byl schválen zákon č. 576/2002 Sb., který novelizoval po osmé zákon o dani z nemovitostí. Tento zákon upravil:
- základ daně u rybníků s intenzivním a průmyslovým chovem ryb.
- upravil definici stavebního pozemku vymezením jednoznačného půdorysu povolené stavby.
Daň z nemovitostí v roce 2005
V roce 2005 vstoupilo v účinnost několik novel zákona o dani z nemovitostí. Např. se jednalo o zákon č. 237/2004 Sb. Tato novela upřesnila problematiku týkající se stavebního pozemku. Dle ní pozemek přestal být stavebním pozemkem, pokud se stavba, na kterou bylo vydáno stavební povolení, stala předmětem daně ze staveb nebo pokud stavební povolení pozbylo platnosti.
Další novelou byl zákon č. 669/2004 Sb. Upravila se definice poplatníka daně z pozemků – nájemce. Nahradila se tak dosavadní definice poplatníka, která mimo jiné za poplatníka daně označovala i nájemce u pozemků, jejichž původní vlastnické hranice v terénu neexistují, protože byly sloučeny do pozemků s hranicemi v terénu reálně existujícími.
Daň z nemovitostí v roce 2006
Od roku 2006 platily dvě novely zákona o dani z nemovitostí. Zákonem č. 342/2005 Sb. Se u pozemků i staveb objevilo doplnění dalšího ustanovení k osvobození:
- osvobození od daně z pozemků a staveb výzkumných institucí bez účelu k podnikání.
- osvobození od daně ze staveb u veřejných vysokých škol.
Zákonem č. 179/2005 Sb. se provedla změna poplatníka jak u daně z pozemků, tak u staveb. Např. u pozemků byl poplatníkem daně nájemce, jde-li o pozemky převedené na základě rozhodnutí o privatizaci na Ministerstvo financí.
Daň z nemovitostí v roce 2008 a 2009
Zákon č. 261/2007 Sb. a zákon č. 1/2009 Sb., novelizují zákon č. 338/1992 Sb. o dani z nemovitostí. Úpravy daně z nemovitostí z let 2008 a 2009 se dějí v rámci daňově reformy a stabilizace veřejných financí.
Ukončuje se platnost korekčních koeficientů 0,3 a 0,6 (tedy koeficienty pro obce do 300 a 600 obyvatel). V případech, kdy tyto koeficienty byly obcemi stanoveny se použijí hodnoty koeficientů stanovené zákonem podle počtu obyvatel obce a to ve výši 1,0 pro všechny obce do 1000 obyvatel. Důvodem je snaha o určité narovnání, aby menší obce nebyly finančně znevýhodněny.
Obec může podle zákona o dani z nemovitostí pro stavební pozemky, obytné domy, ostatní stavby tvořící příslušenství k obytným domům, byty a ostatní samostatné nebytové prostory stanovit obecně závaznou vyhláškou pro jednotlivé části obce koeficient o jednu kategorii vyšší nebo o jednu až tři kategorie nižší než je hodnota stanovená zákonem, a to v rozmezí zákonných hodnot, tj. 1,0 až 5,0.
Nově vzniká místní koeficient. Obec může obecně závaznou vyhláškou pro všechny nemovitosti na území celé obce stanovit jeden místní koeficient ve výši 2, 3, 4 nebo 5, kterým se vynásobí daňová povinnost poplatníka za jednotlivé druhy pozemků, staveb, samostatných nebytových prostorů a za byty, popřípadě jejich soubory.
Rovněž však v tomto směru dochází k omezení pro místní koeficient v případě pozemků typu orná půda, chmelnice, vinice, zahrada, ovocný sad a trvalý travní porost (dříve louka, pastvina), u nichž již daňovou povinnost aplikací násobného koeficientu navýšit nelze. O tom, které to jsou pozemky v rámci katastru obce rozhoduje zastupitelstvo obecně závaznou vyhláškou.
Dále se ruší osvobození od daně ze staveb u nových staveb (dříve bylo 15 let) a také u staveb, kde bylo provedeno zateplení a izolování domu (dříve bylo 5 let). Osvobozeny od daně ze staveb zůstávají stavby po provedení změny spočívající ve změně systému vytápění přechodem z pevných paliv na systém využívající obnovitelné energie solární, větrné, geotermální, biomasy (zůstává 5 let).
3 Technika daně z nemovitostí
Daň z nemovitostí v daňové soustavě ČR upravuje zákon č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitostí, ve znění pozdějších předpisů. Pro daňové potřeby se tato daň de facto dělí do dvou skupin, na daň z pozemků a daň ze staveb.[7] Avšak konečnou výši daně z nemovitostí tvoří jejich součet, který se uvádí na jediném daňovém přiznání. Daň z nemovitostí je daní pravidelnou, platí se obvykle jednou za kalendářní rok. „Otázka zní, zda zdanit jen pozemky či pozemky i stavby současně. Argumentem pro vyloučení budov ze zdanění je skutečnost, že nesdílí tolik jedinečných charakteristik jako pozemky.“[8]
3.1 Daň z pozemků
Předmětem daně z pozemků jsou všechny pozemky na území ČR a které jsou evidované v katastru nemovitostí. Jedná se o pozemky zemědělské ( orná půda, chmelnice, vinice, zahrady, ovocné sady, louky a pastviny) i nezemědělské (lesní pozemky, vodní plochy, zastavěné plochy a nádvoří, ostatní plochy, stavební pozemek). Zákon určuje, které pozemky
dani nepodléhají, např. pozemky zastavěné stavbami, určité druhy lesních a vodních pozemků
a také pozemky určené pro ochranu státu.
Poplatníkem daně je zpravidla vlastník pozemku. Nájemce je poplatníkem daně v případech stanovených zákonem o dani z nemovitostí. Může jím být také uživatel pozemků v případě, kdy vlastník pozemku není znám. Poplatníkem daně z pozemků je také organizační složka státu, popř. státní organizace, která má k pozemkům zřízeno právo hospodaření či která pozemky trvale užívá, jde-li o pozemky ve vlastnictví ČR.
Od daně z pozemků jsou osvobozeny např. pozemky ve vlastnictví státu, kraje a té obce, na jejímž území se pozemek nachází, dále pozemky tvořící jeden funkční celek se stavbou sloužící školám a školským zařízením, knihovnám, zdravotnickým zařízením, církvím, výzkumným institucím, hřbitovy, pozemky veřejně přístupných parků, prostor a sportovišť, pozemky ve vlastnictví veřejných vysokých škol, které slouží k uskutečňování akreditovaných studijních programů.
Základem daně z pozemků je buď vyjádřen jako hodnota nebo vy fyzických jednotkách - m² v závislosti na typu pozemku.
- u zemědělské půdy cena půdy, která se zjistí vynásobením výměry pozemku v m² průměrnou cenou půdy stanovenou na 1 m², která je stanovena ve vyhlášce.
- u hospodářského lesa a rybníku s intenzivním a průmyslovým chovem ryb cena zjištěná podle platných cenových předpisů k 1.1. kalendářního roku nebo jako součin výměry v m² a částky 3,80 Kč.
- u ostatních pozemků skutečná výměra pozemků v m² k 1. lednu zdaňovacího období.
Sazba daně u zemědělských pozemků činí 0,75 % ze základu daně, u trvalých travních porostů, hospodářských lesů a rybníků s intenzívním a průmyslovým chovem ryb 0,25%. Pro ostatní pozemky je sazba daně stanovena cenou za 1 m², která u stavebních pozemků dosahuje 1 Kč za každý m² a u ostatních ploch 0,10 Kč za m². Základní sazbu daně u stavebních pozemků je nutno násobit koeficientem podle počtu obyvatel obce, v jejímž katastru se stavební pozemek nachází. Výše koeficientu se pohybuje od 1,0 do 5,0 (dříve od 0,3 a 0,6).
3.2 Daň ze staveb
Předmětem daně ze staveb jsou stavby na území ČR, které jsou spojené se zemí pevným základem a které podléhají kolaudačnímu rozhodnutí. Nebo stavby, které se používají před vydáním kolaudačního souhlasu. Dále dani podléhají byty, podíly na společných částech domu a nebytové prostory včetně podílu na společných částech stavby. Zákon určuje stavby, které dani ze staveb nepodléhají, jedná se např. o stavby přehrad, vodovodních řádů a stavby sloužící veřejné dopravě apod.
Poplatníkem daně ze staveb je fyzická nebo právnická osoba, která je vlastníkem stavby, příp. bytu nebo samostatného nebytového prostoru. Poplatníkem může být i nájemce v případě, že se jedná o pronajaté stavby od Pozemkového fondu ČR. Jde-li o stavbu ve vlastnictví ČR, je poplatníkem daně organizační složka státu nebo státní organizace. V případě více spoluvlastníků jsou poplatníky daně ze staveb všichni.
Od daně ze staveb jsou osvobozeny např. pozemky ve vlastnictví státu, kraje a té obce, na jejímž území se pozemek nachází, dále pozemky tvořící jeden funkční celek se stavbou sloužící školám a školským zařízením, knihovnám, zdravotnickým zařízením, církvím, výzkumným institucím, pozemky veřejně přístupných parků, prostor a sportovišť, pozemky ve vlastnictví veřejných vysokých škol, které slouží k uskutečňování akreditovaných studijních programů.
Základem daně ze stavby je výměra půdorysu nadzemní části stavby v m² podle stavu k 1. lednu zdaňovacího období. Základem daně z bytu nebo ze samostatného nebytového prostoru je výměra podlahové plochy v m² k 1. 1 zdaňovacího období, vynásobená koeficientem 1,20.
Sazby daně se liší podle účelu využití stavby.
- u obytných domů a bytů a jejich příslušenství je to 1 Kč za m2 .
- u staveb k individuální rekreaci a rodinných domů jsou to 3 Kč za 1 m2.
- u garáží a samostatných nebytových prostor jsou to 4 Kč za 1 m2.
- u staveb užívaných k podnikání je to 1 Kč za 1 m2 pro zemědělské, lesní a vodní hospodářství, 5 Kč za 1 m2 pro průmysl, stavebnictví a dopravu, 10 Kč za 1 m2 pro ostatní podnikatelskou činnost.
Základní sazba daně v Kč na 1 m² zastavěné plochy stavby zvyšuje o jednotnou sazbu
0,75 Kč/m², a to za každé další nadzemní podlaží.
Takto upravená základní sazba daně podle výše uvedeného se násobí koeficientem přiřazeným k jednotlivým obcím podle počtu obyvatel z posledního sčítání lidu:
- 1,0 v obcích do 1 000 obyvatel.
- 1,4 v obcích nad 1 000 obyvatel do 6 000 obyvatel.
- 1,6 v obcích nad 6 000 obyvatel do 10 000 obyvatel.
- 2,0 v obcích nad 10 000 obyvatel do 25 000 obyvatel.
- 2,5 v obcích nad 25 000 obyvatel do 50 000 obyvatel.
- 3,5 v obcích nad 50 000 obyvatel a ve F. a M. Lázních, Luhačovicích a Poděbradech.
- 4,5 v Praze.
Pro jednotlivé části obce může obec obecně závaznou vyhláškou korekční koeficient, který je pro ni stanoven, zvýšit o jednu kategorii nebo snížit o jednu až tři kategorie v členění koeficientů, např. koeficient 4,5 lze zvýšit na koeficient 5,0. Obec může závaznou vyhláškou hodnotu koeficientu zvýšit o jednu kategorii nebo snížit až o 3 kategorie.
Nově také obec může vydat obecně závaznou vyhláškou pro všechny nemovitosti na území celé obce a stanovit jeden místní koeficient ve výši 2, 3, 4 nebo 5, kterým se vynásobí daňová povinnost poplatníka za jednotlivé druhy pozemků, staveb, samostatných nebytových prostorů a za byty, popřípadě jejich soubory.
3.3 Přiznání k dani nemovitostí
Přiznání k dani nemovitostí podává poplatník daně na jednotném tiskopisu vydaném Ministerstvem financí do 31. ledna zdaňovacího období podle stavu k 1. lednu zdaňovacího
období. Přičemž zdaňovacím obdobím je kalendářní rok.
Daňové přiznání se nepodává, pokud je poplatník podal v některém z předcházejících let a pokud nedošlo ke změnám okolností rozhodných pro vyměření daně. V tomto případě se daň vyměří ve výši poslední známé daňové povinnosti. Dojde-li ve srovnání s předchozím zdaňovacím obdobím ke změně okolností rozhodných pro vyměření daně nebo ke změně v osobě poplatníka, je poplatník povinen daň do 31. ledna zdaňovacího období přiznat a to buď podáním daňového přiznání nebo podáním dílčího daňového přiznání.
Daň je splatná buď v jedné částce nebo ve dvou či čtyřech splátkách v závislosti na výši daně a na typu poplatníka. Výnos daně za daný pozemek či stavbu je určen do rozpočtů obcí, v jejichž katastrálním území se tento pozemek či stavba nachází.
4 Výnos majetkových daní ve vztahu k veřejným rozpočtům
V České republice se celostátní výnos z daní přerozděluje mezi státní rozpočet, rozpočty územně samosprávných celků, tedy obce a kraje. Majetkové daně jsou daně svěřené, tedy že celý výnos jednotlivých daní plyne pouze do určitého rozpočtu. Výnos daně z nemovitostí jde do územních rozpočtů, celý výnos daně dědické, darovací a z převodu nemovitostí do státního rozpočtu a výnos silniční daně se převádí do Státního fondu dopravní infrastruktury.
Tabulka č. 1 srovnává výnosy majetkových daní ve státech OECD. Z hlediska velikosti daňového výnosu mají majetkové daně v České republice zanedbatelný význam s hodnotou 1,4%. Průměr v ostatních zemích se pohybuje okolo 5,6%. Jsou zde ale také země, kde výnosy majetkových daní tvoří až 12% celkových daňových příjmů jako například USA, Velká Británie.
Tabulka č. 1 Výnosy majetkových daní (skupina 4000) ve státech OECD jako podíl
na celkových daňových příjmech v roce 2005 (v %)
Zdroj: Výstupní materiál expertní skupiny Ministerstva financí ČR
Tabulka č. 2 ukazuje situaci majetkových daní v roce 2007, kde je vidět výše výnosu z majetkových daní a kolika procenty se podílely na celkových daňových příjmech a na HDP. Celkový výběr majetkových daní v roce 2007 byl 21,613 miliard Kč a celkový daňový výnos byl 715,961 miliard Kč, přičemž daň z nemovitostí měla výnos 5,123 miliard Kč. Majetkové daně se podílely 3,018 procenty na celkovém výnosu z daní a u daně z nemovitostí to bylo 0,715%. Celkově se majetkové daně podílely na HDP pouze 0,607% což jak jsem již uvedl představuje zanedbatelný příjem, když HDP dosáhl v tomto roce 3557,7 miliard Kč. Daň z nemovitostí se podílí na HDP 0,144%.
Tabulka č. 2 Výnos majetkových daní v ČR a jejich podíl na celkových daňových
příjmech a HDP v roce 2007
Zdroj: Výstupní materiál expertní skupiny Ministerstva financí ČR
V tabulce č. 3 jsou zobrazeny příjmy z majetkových daní od roku 2003. Je také uveden předpokládaný výnos těchto daní v roce 2008. Můžeme zde vidět stabilní vývoj jednotlivých majetkových daní, kdy se jejich celkový výnos pohybuje okolo 20 miliard Kč. Daň z nemovitostí má růstovou tendenci, což lze přikládat vývoji ekonomiky a trhu s nemovitostmi. Přesto se výnos této daně pohybuje okolo 5 miliard Kč a to je zanedbatelný příjem z pohledu efektivnosti výběru. V rozpočtech jednotlivých obcí nepřesahuje výnos daně z nemovitostí zpravidla hodnotu pěti procent celkových příjmů, což zdánlivě není rozhodující položka. Přesto je důležitá, protože představuje stabilní příjem pro obce.
Tabulka č. 3 Vývoj výnosů majetkových daní v ČR v letech 2003 až 2007 (v mld. Kč)
Zdroj: Výstupní materiál expertní skupiny Ministerstva financí ČR
* Předběžné údaje
5 Daně z nemovitostí z hlediska kritérií optimální daně
Hlavním důvodem postupného dlouhodobého poklesu váhy daní z nemovitostí ve veřejných rozpočtech jsou jejich nepříliš vhodné vlastnosti ve srovnání s jinými typy daní. Uvedu zde hodnocení daně z nemovitostí z hlediska Stiglitzových kritérií.[9]
Ekonomická efektivita
Správná daň by neměla zabraňovat efektivní alokaci finančních prostředků v ekonomice. V případě daně z nemovitostí se lze s tímto setkat poměrně často. Dochází k tomu především v případech, kdy je daň z nemovitostí kombinována s regulací nájemného. Jak jsem již uvedl v úvodu případy Bronxu a Harlemu, ale také i v řadě evropských měst měla podobná kombinace ekonomických faktorů za následek úpadek celých čtvrtí a vznik například squattingu. O ekonomické efektivitě by se dalo uvažovat v případě daní z komerčně využívaných nemovitostí, ne však u nájemních domů. Zavádění kritérií, které nemovitosti jsou zdanitelné a které nikoli, však zvyšuje administrativní složitost.
Administrativní jednoduchost
Přestože je daň z nemovitostí (z pozemků) historicky nejstarší. A je rovněž pro svoji administrativní jednoduchost a adresnost doposud doporučována Světovou bankou méně vyspělým zemím z téhož důvodu, praxe vyspělejších zemí vypadá přesně opačně. Platí to i pro středoevropské státy. Daň z nemovitostí je složitá, nákladná a její podíl na příjmech členských států OECD dlouhodobě klesá.
Transparentnost
Transparentnost rozhodně nepatří mezi přednosti daně z nemovitostí. Nemovitosti jsou na jedné straně dotovány státem (stavební spoření, hypotéky, příspěvky na bydlení), na druhé straně jsou však zároveň zdaněny. Tento fakt je nejen složitý a stěží vypočitatelný pro daňové poplatníky ale je také zbytečně administrativně složitý.
Spravedlnost
Daně z nemovitostí patří celosvětově mezi nejméně populární, protože v se u ní nepřihlíží k výši příjmů poplatníků. V ČR navíc ještě existuje problém regulace nájemného. Toto opatření je diskriminační samo o sobě, a ačkoli lze chápat jeho trvání z politických důvodů, neexistuje ekonomický důvod pro jeho trvání.
Flexibilita
Jedná se o zastaralou koncepci, která nereflektuje současný stav vývoje trhu a potřeb lidí.
6 ČR a EU - pozice daně z nemovitostí
Daň z nemovitostí je jedinou svěřenou daní, tedy daní, která plyne výlučně do rozpočtu obce. Ačkoliv podíl této daně na celkových příjmech obce nepřesahuje 5 %, má svůj význam. Její důležitost tkví především ve dlouhodobě stabilním daňovém výnosu. Její úloha na úrovni státu je jen marginální a proto má význam fiskální decentralizace.[10]
Prostor pro zvýšení výnosu, významu a opodstatněnosti této daně existuje a je například ve stávajících rozdílech ve zdaňování v EU oproti ČR:
- větší daňová autonomie obcí,
- daňová správa v kompetenci obcí,
- v některých zemích jsou nemovitosti zdaňovány v rámci daně z příjmů,
- nemovitosti ve vlastnictví státu nejsou automaticky osvobozeny,
- daňový základ v hodnotovém vyjádření,
- daň z nemovitostí jako náklad u příjmů ze závislé činnosti.
V ČR je třeba posílit daňovou autonomii obcí včetně jejich vlivu na stanovení základu daně, sazeb a osvobození, což částečně přináší nynější novelizace zákona o daních z nemovitostí. Obecním rozpočtům by napomohlo využití daňového základu ve zjednodušeném hodnotovém vyjádření [11], efektivním z hlediska daňové administrativy, jak ukazují zkušenosti zemí EU. Bylo by vhodné také zahrnout daň z nemovitostí do nákladů u příjmů závislé činnosti, jako v některých zemích EU. Zde je vhodné říci, že i v EU ne všechny země používají daň z nemovitostí a příjmy obcí řeší jiným způsobem.
„Specifika daně z nemovitostí implikují, proč Evropská unie doposud nepřistoupila a snad ani v budoucnu nepřistoupí k harmonizaci tohoto zdanění.“[12]
7 Daň z nemovitostí s pohledu reformy veřejných financí
Problematika majetkových daní je v České republice velmi diskutovaným tématem posledních let, neboť jejich význam ve státním rozpočtu klesá. Projednává se celá řada argumentů pro zrušení těchto daní, ale také spousta názorů pro jejich zachování. Byly schváleny reformní zákony o stabilizaci veřejných rozpočtů, jehož součástí je i rozsáhlá novela daňových zákonů. Tato reforma sice žádnou z majetkových daní zcela nezrušila, ale přesto přinesla některé změny.
Důvody zachování daně z nemovitostí mohou být nejen ekonomické, ale i psychologické. Opět zde hraje roli komunikace mezi státem a občany, neboť je třeba vysvětlit smysl daně z nemovitostí. Zrušení daně ze zemědělské půdy má své opodstatnění, pokud se při vysvětlování smyslu existence daně z nemovitostí opíráme o tzv. princip prospěchu. Toto odůvodnění není příliš časté a u ostatních daní se většinou nepoužívá. Poplatník daně z nemovitostí přispívá na služby, které v konečném důsledku zvyšují cenu nemovitostí na trhu. Tento princip spočívá v tom, že pokud vlastníte například rodinný dům, tak za něj platíte daň proto, že k němu byla vybudována infrastruktura, policie a hasiči jej teoreticky chrání před vykradením a požárem, večer svítí před domem pouliční osvětlení atd.
Naopak zemědělská půda infrastrukturu obce nezatěžuje, nepotřebuje veřejné osvětlení, ochrana zemědělských plodin policií není zdaleka tak efektivní jako u domů. Z tohoto pohledu je zrušení v pořádku navíc s ohledem na efektivitu a nákladnost výběru daně, kdy náklady na výběr daně z nemovitostí tvoří okolo 40% celkového výnosu (tedy asi 2 mld. Kč). Je třeba se ale vypořádat s výpadkem příjmů do obecních rozpočtů. S přihlédnutím na vládní záměr snižování daňové kvóty až pod 34%, se to rozhodně dotkne negativně rozpočtu obcí.
Vláda v programovém prohlášení plánuje obce kompenzovat pomocí zákona o rozpočtovém určení daní. Problémem však jsou současná kritéria přerozdělování v tomto zákoně, což znamená že je prakticky nemožné odškodnit jednu konkrétní obec, ale pouze obce jako celek. Výpadek po výnosu daní ze zemědělských pozemku jednoduše není snadné do zákona zanést.
Jinou možností je nechat obce, aby se odškodnily samy. Znamenalo by to posílení výnosu daně z nemovitostí i přes zrušení daně ze zemědělské půdy. Nabízí se tedy příležitost obcím zvýšit možnost přímo ovlivňovat příjmy svých rozpočtů.
Ta je totiž v současné době velmi malá. Mohou si sice stanovit tzv. místní koeficient u daně z nemovitostí, nicméně skutečnou volnost rozhodování pro obce by však bylo zrušení všech těchto koeficientů, přičemž tato varianta není ve světě nic neobvyklého. Například ve Spojeném království je daň z nemovitostí libovolně stanovována samosprávou a tvoří kolem 40% příjmů místních rozpočtů.
Tímto krokem by se nejen pokryl výpadek příjmu z případně zrušené daně ze zemědělské půdy, ale také částečně výpadek příjmů plynoucích z jiných opatření reformy veřejných financí, které by měly negativní dopady na obecní rozpočty.
8 Budoucnost daně z nemovitostí
S výjimkou některých anglosaských zemí, Japonska či Koreje v dnešní době daň z nemovitostí ztrácí pozici významné části veřejných financí, jelikož jde o zastaralou daňovou koncepci, která neodpovídá Stiglitzovým kritériím optimální daně. Jako náhražka daně z příjmů je již zbytečná. Ani argument o administrativní jednoduchosti již dnes neplatí, v podmínkách vyspělých zemí je to spíše naopak.
V zemích bývalého Rakouska-Uherska neměly daně z nemovitostí nikdy velkou tradici ani fiskální význam. Ani v současnosti nemají daně z nemovitostí v Rakousku, ČR, Slovensku a Maďarsku velkou váhu. V českém prostředí se daní z nemovitostí po teoretické stránce zabýval za první republiky Karel Engliš. V tomto období byl také sjednocen daňový systém pro Čechy, Moravu, Slovensko a Podkarpatskou Rus. Daňová reforma zavedla daně domovní a pozemkové vztahující se na nemovitosti a pozemky. Po únoru 1948 následovala daňová reforma, která zavedla zemědělskou daň pro jednotlivá zemědělská družstva a státní statky. Domovní daň byla s úpravami zachována.[13] Po sametové revoluci se začala formovat nová daňová soustava Československé republiky, přičemž daň z nemovitostí zůstávala rozdělena na daň půdy a domovní daň. Až po rozdělení federace v roce 1993 přichází její sjednocení na daň z nemovitostí a její první nová zákonná úprava.
Otázka daně z nemovitostí se mnohdy dělí pouze na její zrušení nebo zachování. Ve své současné podobě je daň z nemovitostí málo výnosná, zato však velmi náročná na svůj výběr správcem daně. Je dobré zmínit, že Ministerstvo financí ani nemá k dispozici přesné propočty efektivity jednotlivých typů daní. Takže nelze zcela jasně určit výnosnost této daně, přičemž je jasné že kapacita finančních úřadů nestačí ani na zpracování agendy spojené například s daní z přidané hodnoty. Domnívám se, že by bylo vhodnější zaměřit se na výnosnější a méně nákladné daně než je daň z nemovitostí.
Za druhé daň z nemovitostí je ve své podstatě nespravedlivá. Daňová spravedlnost je definována tak, že každý poplatník platí proporcionálně podle výše svých příjmů. Lidé mnohem ochotněji budou vždy platit takové daně, které jim intuitivně připadají z tohoto hlediska spravedlivé. Daň z nemovitostí proto patří podle všech dostupných průzkumů mezi nejvíce nechtěné a nespravedlivé všude tam, kde je ekonomicky významná. Pokud vláda a obce půjdou cestou jejího zvyšování může se to překvapivě projevit větším negativním ohlasem než například u snížení některých sociálních dávek. Dále také došlo k přesunu stavebních prací do vyššího pásma daně z přidané hodnoty. Což v podstatě prodražuje stavbu nových domů a opravy a rekonstrukce těch starých. Stát na jedné straně vynakládá finanční prostředky na podporu trhu bydlení a nemovitostí podporou stavebních spoření, hypoték a různých půjček pro mladé páry apod., dále také poskytuje dotace na rekonstrukce a zateplování domů a bytů. Na druhé straně zrušil osvobození u daně u novostaveb a rekonstruovaných a zateplených staveb. Zdá se nelogické vybírat daně z nemovitostí odečíst od nich vysoké náklady na jejich výběr a pak je zpět přerozdělovat.
Druhý pohled na tuto problematiku však poukazuje na potřebu budování nové infrastruktury k novostavbám zejména pak satelitním oblastem a ta není zadarmo. Je zde také názor na duplicitní zdaňování příjmu občanů, kdy si ze zdaněného příjmu pořizujeme nemovitý majetek, který pak musíme opět zdanit. Otázkou však je jestli zdanění nemovitého majetku opravdu je jen dalším zdaňováním příjmů nebo forma platby za veřejné služby poskytované v souvislosti s vlastněním takového majetku.
Zrušení daně z nemovitostí by mohlo mít kladné dopady na trh s nemovitostmi. Což bude mít také dopad na trh práce díky zlepšení mobility obyvatelstva. Otázkou by bylo jestli by takové zrušení daně nepohltily ceny nemovitostí, což by vedlo k nulovému efektu pouze ke snížení příjmu obcí.
Ministerstvo financí už delší dobu zvažuje, že se změní způsob výpočtu. Velkým posunem mohl být návrh zákona o dani z nemovitostí z roku 2000, ve kterém se mělo zavést hodnotovém vyjádření, ten však nebyl schválen. Nemovitosti a pozemky by se tak zdaňovaly podle jejich tržní ceny a tím by se příjmy obcí plynoucí z daně z nemovitostí několikanásobně zvýšily, přesto by se jednalo o spravedlivější výběr této daně i za cenu růstu těchto daní.
I když daň z nemovitostí představuje pro města málo významný příjem, shodují se všichni, že zároveň také není příjmem zanedbatelným a její zrušení by vyvolalo řadu protestů. I přes dva odlišné názorové proudy na její zachování či zrušení shoduje se většina zainteresovaných stran, že současný systém daně z nemovitostí je nevhodný a nekvalitní.
Problematika daně z nemovitostí jak se zdá je poměrně složité téma. Bude to budoucnost a další světový vývoj kdo zřejmě ukáže roli daně z nemovitostí, jestli pozbude významu díky své nízké výnosnosti nebo ho posílí vzhledem k ekologickým aspektům, které mohou vést k využití této daně jako nástroje pro šetrnější využívání půdy a ochrany životního prostředí.
9 Závěr
Cílem této práce bylo seznámení s daní z nemovitostí. Analyzoval jsem historický a současný stav daně z nemovitostí. Přičemž jsem se zaměřil na daňovou politiku ČR v této oblasti, především pak na poslední novelizaci zákona o dani z nemovitostí v rámci daňové reformy.
Ze srovnání výnosu majetkových daní mezi ČR a zeměmi OECD vyplynulo, že ČR patří ke státům s nejnižším podílem majetkových daní na příjmech veřejných rozpočtů. To může být také dáno vlivem 40ti let socialismu a potlačením soukromého vlastnictví.
Daň z nemovitostí během historického vývoje prošla řadou změn. Od roku 1993 bylo zdanění pozemků a staveb v České republice upraveno zavedením zákona č. 338/1992 Sb. Právní úprava daně z nemovitostí byla ovlivněna společenskými a politickými faktory, zkušenostmi z praxe a tudíž byla mnohokrát novelizována tak, aby vyhovovala požadavkům dané doby.
Ačkoli daň z nemovitostí v minulosti byla považována za důležitý zdroj, její postavení během vývoje sláblo a výsledkem je, že daň z nemovitostí ve srovnání s ostatními daněmi nyní představuje malou ale stabilní část zdrojů obcí. Snahou obcí v posledních letech bylo decentralizovat výběr této daně tak, aby mohly více regulovat výši výnosu daně z nemovitostí. Poslední novelou zákona č. 338/1992 Sb. došlo ke značnému zvýšení pravomocí obcí, avšak otázkou zůstává realizace tohoto zákona v praxi. Řada obcí netuší, jakým způsobem naloží s jednotlivými změnami a jak si tento zákon vykládat. Jedná se o osvobození zemědělských pozemků a zavedení místního koeficientu. Při rozhodování obce bude záležet mimo jiné na charakteru obce. Pokud jsou to malé obce z převažující zemědělskou krajinou určitě se tato obec nepřipraví o příjmy z daně ze zemědělských pozemků. Jinde naopak se bude obec preferovat daně ze staveb například tam, kde se rozvíjí satelitní výstavba. Díky místnímu koeficientu se takovým obcím mohou navýšit příjmy do rozpočtu. V důsledku využití místního koeficientu bude nutné vydat nové formuláře daňového přiznání. Řada obcí si řeší otázku zavedení tohoto koeficientu a to jakým způsobem se rozhodnout o jeho výši. Vzhledem k tomu, že větší část novely je účinná od 1.1 2009, tak její pozitiva a negativa budou znát až později.
Ohledně budoucího vývoje bude kladen důraz na další decentralizaci a přesunu výběru daně od finančních úřadů na obce. Rovněž je otázkou zavedení hodnotového vyjádření. V případě zrušení této daně nemohou občané očekávat, že před jejich domy bude vybudována kvalitní infrastruktura zadarmo.
Seznam použité literatury
Knižní zdroje:
[1] BAKEŠ, M. a kol. Finanční právo. 4. aktualizované vydání. Praha: C. H. BECK, 2006. 741 s. ISBN 80-7179-431-7.
[2] KUBÁTOVÁ, K. Daňová teorie – úvod do problematiky. Praha: ASPI, a.s., 2005. 112 s. ISBN 80-7357-092-0.
[3] RYLOVÁ, Z. Daňové zákony 2009 v úplném znění k 1.1.2009 s komentářem změn. První vydání. Brno: Computer Press, 2008. 191 s. ISBN 978-80-251-2366-9.
[4] ŠIROKÝ, J. Daňové teorie s praktickou aplikací. 2. vydání. Praha: C. H. BECK, 2008. 301 s. ISBN 978-80-7400-005-8.
[5] PEKOVÁ, J. Majetkové daně v daňové soustavě ČR. 1. vydání. Praha: CODEX Bohemia s.r.o., 1997. 160 s. ISBN 80-85963-41-8.
[6] PEKOVÁ, J. a kol. Veřejná správa a finance veřejného sektoru. Praha: ASPI a.s., 2005, 556 s. ISBN: 80-86395-21-9.
[7] RADVAN, M. Zdanění majetku v Evropě. 1. vydání. Praha: C. H. BECK, 2007. 385 s. ISBN 978-80-7179-563-6.
[8] VANČUROVÁ, A. a kol. Daňový systém 2008 aneb učebnice daňového práva. Praha: VOX, 2008, 319 s. ISBN: 978-80-86324-72-2.
Internetové zdroje:
[9] Auta pro podnikatele zlevní [online 8. 3. 2009]. Dostupné na World Wide Web: http://hn.ihned.cz/c1-35174650-auta-pro-podnikatele-zlevni.
[10] Důvodová zpráva k návrhu změn zákonů, které předkládá MF v rámci Reformy veřejných financí 2007 - 2010 [online 8. 3. 2009]. Dostupné na World Wide Web: http://www.mfcr.cz/cps/rde/xbcr/mfcr/Dovodova_zprava_MF_Danova_reforma_Danovy_balicek_2007.pdf.
[11] Návrh Státního závěrečného účtu České republiky za rok 2007 [online 8. 3. 2009]. Dostupné na World Wide Web:http://www.mfcr.cz/cps/rde/xbcr/mfcr/ SZU2007
_C_pdf.pdf.
[12] Výstupní materiál expertní skupiny MFČR [online 8. 3. 2009]. Dostupné na World WideWeb:http://www.mfcr.cz/cps/rde/xbcr/mfcr/Vystupni_material_expertni_skupiny_pdf.pdf.
[13] Zákon o dani z nemovitostí [online 8. 3. 2009]. Dostupné na World Wide Web: http://business.center.cz/business/pravo/zakony/dan_z_nemovitostí/.
[14] Novela zákona o dani z nemovitostí [online 8. 3. 2009]. Dostupné na World Wide Web: http://www.hypoindex.cz/clanky/dan-z-nemovitostí-novinky-pro-rok-2009/.
[15] Novela zákona o dani z nemovitostí [online 8. 3. 2009]. Dostupné na World Wide Web:http://cds.mfcr.cz/cps/rde/xchg/SID-3EA9846B981CA935/cds/xsl/legislativa
_metodika_9377.html?year=0.
[16] Daň z nemovitostí [online 8. 3. 2009]. Dostupné na World Wide Web: http://www.penize.cz/17455-neefektivni-a-nespravedliva-dan-z-nemovitostí.
[17] Daň z nemovitostí z pohledu obcí [online 8. 3. 2009]. Dostupné na World Wide Web: http://denik.obce.cz/go/clanek.asp?id=6297488.
[18] Zpráva o výsledcích hospodaření státního rozpočtu [online 8. 3. 2009]. Dostupné na World Wide Web:http://www.mfcr.cz/cps/rde/xchg/mfcr/xsl/statni_zav_ucet_
40248.html?year=PRESENT.
Seznam zkratek
% - procento
§ - paragraf
apod. - a podobně
atd. - a tak dále
Kč - korun českých
m² - metr čtvereční
např. - například
OECD - Organizace pro hospodářskou spolupráci a rozvoj
Sb. - Sbírka
tzn. - to znamená
tzv. - takzvaný
[1] Učebnicovým příkladem je daň z oken, která se platila v Anglii během let 1694 až 1851. Tato daň se vztahovala jen na domy se šesti a více okny a byla navíc progresivní, podobně jako daň z počtu krbů, která jí v 17. století předcházela (a která byla velmi nepopulární). Během 19. století majetkové daně jako například daň z oken nebo daň z počtu krbů však postupně upadly a byly nahrazeny "finanční inovací" – daní z příjmů.
[2] VANČUROVÁ, A. Daňový systém ČR 2002 aneb učebnice daňového práva. 6. vydání. Praha: C. H. BECK, 2002. 379 s. ISBN 80-86324-20-6.
[3] Předmětem daně jsou nyní také pozemky zastavěné stavbami, které byly původně vyňaty z předmětu daně.
[4] Byl zaveden právní nárok na poskytnutí osvobození od daně pokud poplatník splnil podmínky přiznání úlevy. Doposud to záleželo na posouzení správce daně.
[5] Došlo k zpřísnění zákona u staveb k podnikání. Sazba na stavby určených k podnikání se nyní vztahuje také na časti staveb u obytných domů (včetně příslušenství), rekreačních objektů, garáží apod.
[6] Například se posunul termín pro podání přiznání z 31. března na 31. leden zdaňovacího období apod.
[7] Důvodem je mimojité i častá rozdílnost osob poplatníka u daně ze staveb a daně z pozemků a rovněž i odlišný způsob výpočtu daně.
[8] RADVAN, M. Zdanění majetku v Evropě. 1. vydání. Praha: C. H. BECK, 2007. 385 s. ISBN 978-80-7179-563-6.
[9] Americký ekonom Joseph Stiglitz rozvíjí "daňový kánon" Adama Smithe obsažený již v Bohatství národů z roku 1776. Jedná se o zásady správné daně přijatelné jako základ pro rozumnou reformu veřejných financí.
[10] Obce vidí zádrhel ve správci této daně, tedy ve finančních úřadech, protože nemají kontrolou nad výší částky a nemohou ovlivnit daňové úniky. Rovněž obce nemohou předávat finančnímu úřadu informace aby ten mohl správně vybírat daň. Přesto se odbornicí shodují, že přesunutí pravomocí a správu daně na obce by nepřineslo účinek zvýšení výnosu daně z nemovitostí.
[11] Základem daně u pozemků by se měla stát konkrétní cena podle hodnotových neboli bonitních zón pozemků. Tyto mapy by si pak obce mohly určovat samy. V případě daně ze staveb by vznikl pojem směrná hodnota za m2, která se měla určovat podle druhu a typu konstrukce budovy, jejího opotřebení a polohového koeficientu. Dále by se zde rozlišovala kvalita budovy dle kategorií a účel stavby. Tyto rozdělení vycházejí z návrhu zákona z roku 2000, který však nebyl schválen.
[12] RADVAN, M. Zdanění majetku v Evropě. 1. vydání. Praha: C. H. BECK, 2007. 385 s. ISBN 978-80-7179-563-6.
[13] Daň se vyměřovala dvěma způsoby a to podle zastavěné plochy u rodinných domů a chat a podle nájemného a ceny užívání u ostatních budov a nájemních domů. Dále byl zaveden místní poplatek z bytů.
_thumb.jpg)
